preskočiť na hlavný obsah

Vývoj realitného trhu na Slovensku a v strednej Európe

/up/images/featured/images/0-vyvoj.jpg

Realitný trh na Slovensku dramaticky ovplyvnila svetová hospodárska kríza. Od roku 2009 stagnovali developerske projekty všetkých druhov, stagnoval záujem o prenájom administratívnych budov, obchodných priestorov, logistických parkov. Od druhej polovici roka 2010 sa realitný trh začal trochu oživovať. Podľa prieskumu spoločnosti Colliers International sa všetky národné ekonomiky v regióne strednej a východnej Európy vrátane Slovenska pomaly stabilizujú. Ako sa táto skutočnosť odráža v situácii na realitnom trhu?

Trh s administratívnymi priestormi

Neobsadenosť administratívnych priestorov v krajinách strednej a východnej Európy v priemere vyvrcholila a bude čeliť obdobiu stagnácie alebo mierneho poklesu počas roka 2011. Priemerné nájomné pravdepodobne zostane stabilné počas celého roka. Čoskoro však budeme môcť pozorovať nárast najvyššie dosahovaného nájomného za priestory v najvyššom štandarde v najlepších lokalitách (prime rents), napr. ceny v Kyjeve sa ku koncu roku 2010 vrátili z 50 % pádu na pôvodnú úroveň. Varšava bude pravdepodobne vidieť rast najvyššie dosahovaného nájomného za priestory v najvyššom štandarde v najlepších lokalitách v prvej polovici roka 2011. Potrvá prinajmenšom do konca roku 2011, kým sa aj na ostatných trhoch vráti naspäť pôvodná úroveň najvyššie dosahovaného nájomného za priestory v najvyššom štandarde v najlepších lokalitách v dôsledku vyrovnania nadmernej dostupnosti a obmedzeného prírastku nových priestorov.

Trh s priemyselnými priestormi

Priemyselná produkcia významne vzrástla v roku 2010 a ovplyvnila dopyt po moderných skladových a logistických priestoroch. Táto aktivita bola intenzívna najmä v Poľsku, Českej republike a v moskovskom regióne vzhľadom na pokles neobsadenosti na týchto trhoch. Mimo týchto regiónov pretrvával slabý dopyt v dôsledku nedostatku blízkosti trhu - vývozní partneri v západnej Európe, obzvlášť v Nemecku. Na konci roka 2010, sa oživil záujem developerov o pozemky na Slovensku, no tento záujem sa presúva zatiaľ skôr ďalej na juh alebo východ. Mnohé trhy budú preto pravdepodobne krátkodobo poháňané dopytom po maloobchodných priestoroch.

Trh s maloobchodnými priestormi

V oblasti maloobchodu naďalej pretrváva neistota v oblasti obsadenosti. Úsporné balíčky udržiavajú domácu spotrebu na nízkej úrovni obvyklých anomálií v Poľsku a Českej republike. Počas krízy utrpeli maloobchodné tržby významný zásah. Potrvá minimálne ešte rok, než sa maloobchodníci priblížia tej istej úrovni, ktorá si podmaní ďalšiu expanziu alebo rast nájomného. To znamená, že dlhodobé vyhliadky pre rast sú oveľa pozitívnejšie - zdvojnásobenie predpovedí rastu pre západnú Európu do roku 2020. Vzhľadom na veľký počet medzinárodných maloobchodníkov, ktorí ešte len preniknú do regiónu strednej a východnej Európy, vyhliadky rastu obsadenosti sú pozitívne, no budú sa klásť zvýšené požiadavky na kvalitu nákupných centier s priestormi najvyššej akosti.

Vývoj realitného trhu na Slovensku

Podľa odborných konzultantov spoločnosti Colliers začína ožívať realitný investičný trh. Investori hľadajú nové možnosti na Slovensku. Záujem majú najmä o kvalitne prenajaté kancelárske budovy v Bratislave a supermarkety v regiónoch. To stimuluje pozitívny vývoj na celom realitnom trhu. Odborníci predpovedajú dlhodobé zvyšovanie výnosov z prenájmu a nárast priority zelených budov s hospodárnou prevádzkou. Výrazný dopyt je najmä po kancelárskych priestoroch, čo poháňa novú výstavbu v tomto segmente.

Trh s administratívnymi priestormi

Druhá polovica roka 2010 sa v segmente s administratívnymi priestormi niesla v duchu rastu objemu transakcií prenajatých priestorov v porovnaní s rokom 2009. Ku koncu roka 2010 sa uskutočnili transakcie s rozlohou 53 000 m2. Celkový prírastok prenajatej plochy v roku 2010 predstavoval 154 000 m2. Zhruba štvrtina z týchto transakcií predstavovala pred-prenájmy a 10 % tvorili renegociácie nájomných podmienok. Rok 2010 preto zaznamenal pre Bratislavu rekord. Išlo o medziročný nárast o 60 %.

Z hľadiska prírastku kancelárskych priestorov je badať dosah krízy, keďže v roku 2010 sa dokončilo o 50 % menej kancelárskych budov ako v roku 2009 a pokles oproti roku 2008 je dokonca 67 %.

V roku 2010 pochádzalo najviac záujemcov o prenájom z oblasti IT (24 %) a telekomunikačného sektora. Neskôr sa pridali finančné inštitúcie, banky, poisťovne (24 %) a sektor odborných služieb (13 %).

Vo štvrtom kvartáli sa väčšina transakcií zamerala na kancelárske jednotky do 500 m2 (70 %). Priestory s rozlohou nad 1 000 m2 bol záujem u 27 % spoločností.

Široká ponuka

Aktuálne sa v Bratislave nachádzajú kancelárske priestory s celkovou rozlohou 1 382 000 m2. Administratívne priestory štandardu A tvoria viac ako 60 % celkovej ponuky trhu kancelárskych priestorov. Kancelárske priestory štandardu B predstavujú takmer 40 % celkovej ponuky trhu. Momentálne sa vo výstavbe nachádza vyše 102 000 m2 kancelárskych priestorov. Do konca roka 2011 je v pláne ukončenie výstavby ďalších administratívnych projektov, napríklad Pannon Office (6 000 m2) v mestskej časti Petržalka IV a Westend Square (18 000 m2) nachádzajúci sa v okrajovej časti mesta.

Neobsadenosť

K prvému kvartálu 2011 miera neobsa- denosti mierne klesla na úroveň 9,5 %. Tým potvrdila trend postupného klesania od 1. kvartálu roka 2010. Vtedy miera neobsadenosti dosiahla vrchol - 14,2 %.
Na bratislavskom trhu je aktuálne k dispozícii ešte 132 000 m2 neobsadených kancelárskych priestorov. Medzi miesta s najvyššou mierou neobsade- nosti kancelárskych priestorov patrí centrum mesta (11,2 %), potom okrajová časť mesta (9,7 %) a vnútorná časť mesta (8,1 %). Bratislava V - Petržalka patrí medzi časti mesta, ktoré majú najmenej kancelárskeho priestoru na prenájom (3,2 %).

V roku 2010 sme mohli pozorovať mierny nárast najvyššie dosahovaného nájomného za priestory v najvyššom štandarde v najlepších lokalitách (prime rents). Mesačná aktuálne požadovaná cena za prenájom administratívnych priestorov v štandarde A sa nachádza v rozmedzí od 14 do 18 eur/m2 v centre mesta, od 11 do 14 eur/m2 vo vnútornej časti mesta a od 9 do 12 eur/m2 vo vonkajšej časti mesta. „Developeri sú naďalej ochotní poskytovať rôzne úľavy, ktorými si chcú udržať súčasných nájomníkov a získať nových. Pre klientov, ktorí si prenajmú priestory väčšie ako 1 000 m2 sú majitelia ochotní v závislosti od dĺžky kontraktu ponúknuť až polročné neplatenie nájmu," hovorí Michaela Ho- reličanová, konzultantka divízie administratívnych priestorov Colliers International.

Prognóza

Situácia v 1. kvartáli 2011 potvrdila, že vyhliadky trhu s kancelárskymi priestormi sú optimistické. Spustili sa práce na viacerých projektoch, vrátane rozbehnutia niekoľkých pozastavených.

Počinom zaujímavým v oblasti kancelárskych priestorov v regióne je projekt Ecopoint v Košiciach, ktorý je navrhnutý podľa zásad trvalej udržateľnosti a nájomníkom bude garantovať nízke prevádzkové náklady za energie a služby. Miera neobsadenosti kancelárskych priestorov v štandarde A by mala v roku 2011 naďalej klesať. V optimálnom prípade by ku koncu roka mala byť na úrovni 8 %. „Očakávame, že v najbližších mesiacoch so znižujúcou sa neob- sadenosťou bude nájomné za kancelárske priestory v štandarde A mierne rásť, avšak kancelárske priestory štandardu B budú konkurovať čoraz výhodnejšou cenou.," dodáva Michaela Horeličanová.

Trh s priemyselnými a skladovými priestormi

Oživenie na trhu s priemyselnými a skladovými priestormi zaznamenala slovenská pobočka medzinárodnej realitnej konzultantskej spoločnosti Colliers až v druhej polovici roka 2010. Celkovo sa na Slovensku prenajalo 43 150 m2 priemyselných a skladových priestorov. „Ku koncu roka 2010 sa nám podarilo uzatvoriť významnú transakciu. Išlo o zabezpečenie procesu relokácie spoločnosti Faurecia v Košiciach do nového závodu s rozlohou 22 375 m2, ako aj výstavbu nového závodu v Devínskej Novej Vsi s rozlohou 4 859 m2," hovorí Martin Varačka, vedúci oddelenia industriálnych nehnuteľností Colliers International. Spoločnosť poskytuje svojim klientom aj optimalizáciu nájomných nákladov formou renegociácie.

V prvom kvartáli 2011 naďalej pokračuje trend nárastu transakcií v tomto segmente, vďaka ktorým sa podarilo prenajať celkom 20 000 m2. Ide napríklad o prenájom spoločnosti UMC v Novom Meste nad Váhom, predĺženie prenájmu spoločnosti Panalpina v priemyselnom parku Rača, expanzia spoločnosti Samsung v priemyselnom parku Gáň, expanzia spoločností Dráčik a DHL v Senci, ako aj nová výstavba pre Grupo Antolin v Žiline.

Hodnotenie trhu

Tieto transakcie mali významný vplyv na pokles miery neobsadenosti. Od začiatku roku 2010 neobsadenosť priemyselných a skladových priestorov pozvoľne klesá a v 1. kvartáli 2011 dosiahla priemernú hranicu 6,7 %, čo predstavuje 67 320 m2 voľných skladových a výrobných priestorov na prenájom. Viacero projektov už má podpísané zmluvy o pred-prenájme a haly sú vo výstavbe.

V prvom kvartáli roka 2011 sa celková rozloha priemyselných a skladových priestorov najvyššieho štandardu na Slovensku v porovnaní s koncom roka 2010 nezmenila. Na Slovensku sa nachádza 1 005 500 m2 priemyselných a skladových priestorov. Z tejto ponuky je 69 % umiestnených v Bratislavskom kraji, 21,5 % v Trnavskom kraji a 5,9 % v Trenčianskom kraji. Zvyšok je rozdelený medzi Žilinským a Prešovským krajom. Moderné logistické priestory v štandarde A sa v ostatných regiónoch Slovenska stále zatiaľ nenachádzajú.

Mesačná požadovaná cena za prenájom skladových priestorov sa aktuálne pohybuje v rozmedzí od 3,6 do 4,15 eur/m2. Táto môže byť následne znížená o kontribúciu zo strany developera. Mesačná požadovaná cena za prenájom kancelárskeho priestoru vo výrobnej hale je od 8,00 do 8,5 eur/m2.

Developerom s najväčším podielom na celkovej ploche moderných priemyselných a skladových priestorov na Slovensku (pomer ponuky developera k celkovej ponuke na trhu) za rok 2010 bola spoločnosť ProLogis (38 %), ktorá disponuje spolu so skladovými priestormi na prenájom v štandarde A s celkovou rozlohou 384 000 m2. Ďalej nasledujú spoločnosti ako HB Reavis (12 %) a AIG Lincoln (11 %). Podiel ostatných developerov na celkovej ponuke trhu je pod úrovňou 10 %.

Prognóza

Nízka miera neobsadenosti bude v roku 2011 stimulovať realizáciu nových projektov za nové nájomné podmienky s vyšším mesačným prenájmom. „Deve- loperi sa zamerajú najmä na rozvoj v oblasti Senca. Záujem bude aj o výstavbu nových projektov v Žiline, Prešove a Košiciach, a to za vyšší prenájom ako bol doteraz. Nepôjde však o špekulatívne projekty. Nové projekty sa budú realizovať iba na základe podpisu zmluvy o    predprenájme. Developeri so zameraním na lokality s pripravenými potrebnými povoleniami sú už aktívni a pozemky s potenciálom si poistili opciou na ich kúpu," dodáva Martin Varačka.

Trh s maloobchodnými priestormi

Parametre nasýtenia trhu s maloobchodnými priestormi v hlavnom meste sú podobné ako vo vyspelých ekonomikách. V najbližšom čase sa preto zvýši tlak na kvalitu centier. V roku 2010 pribudlo na slovenský trh 190 000 m2 nových maloobchodných priestorov. Ide o najvyšší nárast za posledných 20 rokov. Z tohto objemu pribudlo najviac štvorcových metrov v bratislavskom regióne (44 %), ale aj v Žiline (36 %), kde sa otvorili nákupné centrá Aupark (25 700 m2) a Mirage (20 900 m2). V procese výstavby je ďalších 140 000 m2 nákupných centier. „Rýchlosť nasýtenia trhu maloobchodnými priestormi v mnohých mestách a regiónoch predbehla reálny rast príjmov obyvateľstva. Rastúca konkurencia v podobe nových nákupných centier núti prenajímateľov nielen flexibilne reagovať na požiadavky nájomníkov, ale zvyšuje tiež nároky na atraktivitu existujúcich nákupných centier. Majitelia nehnuteľností by spolu s nájomcami mali hľadať efektívne cesty ako osloviť potenciálnych zákazníkov. Okrem atraktívneho mixu nájomníkov je dôležité ponúknuť návštevníkom alternatívu na trávenie voľného času," hovorí Juraj Mašláni, senior konzultant divízie maloobchodu spoločnosti Colliers.

Bratislava vedie

K prvému kvartálu 2011 ponúkal bratislavský trh 452 000 m2 maloobchodných priestorov. V roku 2010 pribudlo nových 85 000 m2, čo znamená nárast približne o 50 % v porovnaní s rokom 2009. V roku 2010 sa ukončili projekty ako Eurovea, ktorá disponuje najväčšou rozlohou 55 000 m2, River Park s celkovou plochou 5 500 m2, Galéria Cubicon s rozlohou 7 800 m2 a nakoniec Storeland s celkovou plochou 16 500 m2.

Najviac maloobchodných priestorov v Bratislave je lokalizovaných v mestskej časti Bratislava II, kde celková plocha tvorí 44 % celkovej plochy, čo je 200 900 m2 a Bratislava V, ktorá ponúka až 22 % maloobchodných priestorov z celkovej ponuky. Najmenej maloobchodných priestorov (9 % celkovej rozlohy) sa nachádza v mestskej časti Bratislava IV.

Priemerné ceny prenájmu

Požadovaná cena prenájmu v úspešných nákupných centrách zostáva na stabilnej úrovni aj napriek nasýteniu trhu. Požadované ceny za mesačný prenájom v nákupných centrách, ako aj na hlavných nákupných uliciach (high street) zostali nezmenené a pohybujú sa na stabilnej úrovni. Priemerná cena za štvorcový meter maloobchodného priestoru na nákupných uliciach (high street) v Bratislave je 30 eur/m2. Priemerná cena za štvorcový meter maloobchodného priestoru v kvalitných nákupných centrách kategórie A, ktoré vynikajú dobrou lokalitou, vysokou návštevnosťou, premysleným konceptom, kvalitou vyhotovenia a materiálov a dobrým mixom nájomcov sa pohybuje okolo 38 eur/m2.
Priemerné ceny v tradičných bratislavských nákupných centrách sú nasledovné:
•    Predajne módy: od 11 do 35 eur/m2
•    Športové predajne: od 10 do 31 eur/m2
•    Predajne s obuvou: od 13 do 34 eur/m2
•    Predajne so spodnou bielizňou: od 30 do 38 eur/m2
•    Priestory rýchleho občerstvenia: od 18 do 37 eur/m2
•    Kaviarenské priestory: od 27 do 39 eur/m2

Vyhliadky

Podľa odhadov Colliers International sa v roku 2011 trh s maloobchodnými priestormi stabilizuje a podmienky budú diktovať nájomníci. Nájomníci všetkých typov priestorov budú naďalej vyvíjať veľký tlak na zníženie nákladov nájmu. Ceny nájomného budú stagnovať, pričom výška nájomného v menej atraktívnych lokalitách alebo strediskách, ktoré vyžadujú ďalšie investície, bude naďalej klesať. Novým impulzom pre bratislavský trh bude dlhodobo a starostlivo pripravovaný projekt Centrál, ktorý má ambície získať najmä zákazníkov Polusu a Eurovea. Rozšíri sa tiež nákupná zóna Bory na severozápade Bratislavy. V regiónoch sa bude maloobchodná plocha zahusťovať menšími konceptmi nákupných centier či supermarketmi s nákupnou galériou.

Ermanno Boeris, riaditeľ Colliers International Slovakia Foto: archív redakcie Grafy: zdroj - Colliers International 

zdroj: VYDAVATEĽSTVO EUROSTAV, spol. s r.o.

Obsah textu nie je možné bez súhlasu autora / autorov ďalej šíriť a publikovať

Páčil sa vám článok?

áno: 196     nie: 229

Odporúč

pošli na vybrali.sme.sk

 

Odporúč známemu


logo © 2007 4-INDUSTRY, s.r.o. Všetky práva vyhradené. Ochrana údajov –  Podmienky poskytnutia služby