preskočiť na hlavný obsah

Otázka nájomného bývania je stále aktuálna

/up/images/featured/images/0-najomne.jpg

Nájomné bývanie patrí popri bývaní vlastníckom k významným formám bývania vo všetkých členských štátoch EÚ a ich podiel sa pohybuje od 19 do 62 %. V rôznych krajinách pre sociálne bývanie sa používajú alternatívne termíny ako napr. dobré a bezpečné bývanie (Nemecko), bývanie s bežným nájmom (Francúzsko), nízko až mierne príjmové bývanie (USA), podporované bývanie alebo cenovo prístupné bývanie. Vo vyspelých štátoch existujú 3 formy vlastníctva nájomných bytov a to vo verejnom, družstevnom a súkromnom vlastníctve. Odlišná je však situácia v oblasti bývania v Slovenskej republike, nakoľko nájomné byty sú takmer vo výlučnom vlastníctve obcí a tvoria nepatrný zlomok z celkového bytového fondu - v súčasnosti je to už menej ako 3 %.

Nájomné bývanie na Slovensku sa často chápe ako bývanie pre osoby s najnižšími príjmami, pre marginálne skupiny obyvateľstva, ktoré majú rôzne sociálne i osobné problémy. Výstavbu nájomných bytov zabezpečujú v súčasnosti predovšetkým mestá a obce, ktorých hlavný zdroj financovania tvoria dotácia od štátu a úver s nízkou úrokovou sadzbou zo ŠFRB. Napriek dotáciám od štátu a dostupným úverom na bývanie z komerčných bánk zostáva skupina ľudí s priemernými až nižšími príjmami, pre ktorých je zaobstaranie si samostatného bývania nedosiahnuteľné. Ide pritom aj o mladých vzdelaných ľudí, ktorí ešte v profesionálnom živote nemajú vybudované zázemie. Hovoríme pritom o malometrážnych bytoch tzv. štartovacích bytoch pre mladých ľudí, ktoré v súčasnosti ešte stále chýbajú - či ide o mladú rodinu, alebo o samostatne žijúceho jednotlivca.

Obecné nájomné byty tvoria nielen malý podiel na celkovom objeme bytového fondu v SR, na druhej strane sa však riadia prísnymi podmienkami štátu na ich prideľovanie.

Ako vyplýva z Informácie o rozvoji bývania za január až september 2010, ktorú vypracovalo MDVRR SR, vlastnícka štruktúra začatých a dokončených bytov aj v roku 2010 je výrazne v prospech bytov v súkromnom tuzemskom vlastníctve - 10 970 bytov, čo predstavuje 88,7 %, pričom prevládajú 3-izbové byty - graf 1.

V obecnom vlastníctve bola začatá výstavba 1 350 bytov (10,9 %). Z celkového počtu dokončených bytov v roku 2010 (január - september) bolo v súkromnom tuzemskom vlastníctve dokončených 10 014 bytov, čo predstavuje 87,3 % a v obecnom vlastníctve bolo dokončených 1 457 bytov (12,7 %). Vývoj podielu výstavby obecných nájomných bytov na celkovom počte dokončených bytov v rokoch 2001 až 2010 prezentuje graf 2.

Kvalitný model sociálneho bývania môže konkurovať bytovej výstavbe zabezpečovanej súkromným sektorom na voľnom trhu. Tým sa vytvára tlak na kvalitu bytov, ktoré buduje súkromný sektor, keďže ich kvalita musí byť minimálne taká ako zabezpečuje sociálny bytový sektor. Okrem toho sociálne bývanie umožňuje realizáciu inovačných projektov, zavedenie nových sociálnych prístupov, tvorbu efektívneho a transparentného trhu s pozemkami, zabezpečenie trvalo udržateľného rozvoja, a rozvoj mimovládnych iniciatív.

Príklad z Čiernej Hory

Jedným zo zaujímavých príkladov riešenia problému nájomného sociálneho bývania je vznik bytového verejno- súkromného partnerstva (PPP) v republike Čierna Hora. Toto partnerstvo sa v Čiernej Hore rozvíja už viac ako 10 rokov a prinieslo konkrétne výsledky, ktoré sú zaujímavé nielen pre región Západného Balkánu, ale aj v medzinárodnom meradle. K silným stránkam Čiernej Hory patrí stabilná vláda a verejná správa, kontinuita z minulosti, dobrá znalosť problematiky sociálneho bývania. Po vojnách na Balkáne bolo veľa darcovských spoločností, bankových a nebankových inštitúcií so zahraničia ochotných financovať výstavbu bytov v krajinách bývalej Juhoslávie. Tieto inštitúcie hľadali dôveryhodných developerov alebo investorov, ktorí by použili ponúkané finančné prostriedky racionálne tak, aby priniesli konkrétny úžitok v podobe postavených bytov. Treba povedať, že aj keď bolo veľa finančných zdrojov k dispozícii, nedostatočne rozvinuté inštitucionálne štruktúry neumožnili využiť tieto zdroje investícií na rozšírenie existujúceho bytového fondu.

Rozpad socialistickej federatívnej republiky Juhoslávie priniesol tiež likvidáciu fondu bývania, ktorý umožňoval riešiť bytové potreby obyvateľov Čiernej Hory. Podobne ako v ostatných krajinách strednej a východnej Európy bolo rozhodnuté, že je povinnosťou každého občana sa postarať o svoje bývanie. V dôsledku zložitej transformácie, straty pracovných miest, rýchleho rastu cien nehnuteľností a neefektívne fungujúcemu trhu s nehnuteľnosťami, veľká časť populácie nebola schopná riešiť svoj bytový problém.

Kým v ostatných krajinách bývalého východného bloku, odbory neboli aktívne v oblasti bytovej politiky, situácia v Čiernej Hore bola odlišná. Odbory v Čiernej hore odhadli, že pre vyriešenie bytového problému je treba postaviť 20 až 30 tis. bytov (počet obyvateľov Čiernej Hory predstavuje okolo 700 tis. obyvateľov). Čiernohorská federácia odborov následne začala kampaň, v ktorej presadzovala zriadenie Odborového fondu pre rozvoj bývania, na princípe solidarity ktorého fungovanie by podporili aj miestne samosprávy a zamestnávatelia. Nebol to jednoduchý proces. Miestne samosprávy najprv neverili myšlienke fondu. Boli potrebné početné a neľahké vyjednávania na to, aby obce súhlasili s poskytovaním bezodplatných pozemkov a infraštruktúry pre účely výstavby bytových domov.

Aj keď sa fond určený pre solidárne financovanie sociálneho bývania zriadil už v roku 1996, prvých 101 bytových jednotiek sa odovzdalo do užívania v meste Podgorici až v roku 2001. Ďalším dôležitým momentom bola výstavba 28 bytových jednotiek v meste Kolašine. Tento moment predstavoval dôležitý míľnik, pretože viedol k rastu dôvery vo vzťahu k fondu a miestne samosprávy začali podporovať jeho rozvoj.

V dôsledku tejto podpory došlo k transformácii Odborového fondu pre solidárne bývanie na "Projekt 1 000 solidárnych bytov", na ktorom sa zúčastnilo niekoľko partnerov, a teda financovanie stavebných prác sa stalo jednoduchšie. Projekty bytovej výstavby začali byť financované obcami formou prideľovania bezplatných pozemkov a infraštruk- túry. Ďalšia časť finančných prostriedkov pochádzala z príspevku zamestnávateľov, ktorí povinne odvádzali do fondu 0,7 % z objemu hrubých miezd zamestnancov. Aj keď neskôr bol podaný podnet na Ústavný súd, v ktorom sa hovorilo o protiústavnosti vyberania týchto prostriedkov a Ústavný súd svojim rozhodnutím zrušil povinnosť odvádzať tieto prostriedky do fondu, napriek tomu mnohí zamestnávatelia boli ochotní ďalej dobrovoľne platiť peniaze do fondu v súlade so skôr stanovenými pravidlami. Obce taktiež naďalej poskytovali pozemky a infraštruktúru zadarmo.

Na začiatku svojho pôsobenia mal fond veľký problém nájsť stavebné firmy, ktoré by boli ochotné stavať byty. Počas obdobia stavebného boomu, čiernohorské stavebné firmy dosahovali až 200 %-ný zisk zo svojich operácií na stavebnom trhu. Situácia sa zmenila v dôsledku krízy, a keďže lukratívne príležitosti zmizli zo stavebného trhu, a stavebné firmy sa dnes uspokoja aj s podstatne nižšími ziskami, ak chcú prežiť ťažké časy ekonomickej krízy.

Zásadným problémom bolo financovanie novej výstavby. Hoci fond bol schopný získať stavebné úvery s dobou splatnosti dva roky, v niektorých prípadoch nebolo jednoduché finančné prostriedky vrátiť načas, pretože nebolo možné predať byty dostatočne rýchlo, resp. stavebné spoločnosti nesplnili svoje povinnosti načas. Našťastie čiernohorská vláda bola ochotná sa postarať o tieto problémy a refinancovať stavebné úvery.

Po dosiahnutí prvých pozitívnych výsledkov sa fond stal ambicióznejší. Mal záujem uspokojiť bytové potreby podstatnej časti populácie. To však nebol príliš realistický cieľ, lebo si vyžadoval množstvo finančných prostriedkov, ktoré neboli k dispozícii. Riešenie rozporu medzi ambíciami a reálnymi možnosťami fondu sa hľadalo v tripartitnom mechanizme. Solidárne bývanie podporila vláda Čiernej Hory, Federácia zamestnávateľov Čiernej Hory a Federácia odborových zväzov Čiernej Hory a uvedené inštitúcie fond následne pretransformovali na Čiernohorský fond solidárnej bytovej výstavby (Crno-gorski fond za solidárnu stambenu izgradnju CFSI). Nový fond bol založený v Podgorici, rozhodnutím vlády Čiernej Hory z 11. novembra 2008 ako bytové verejno-súkromné partnerstvo (PPP) týchto troch inštitúcií.

V dnešnej dobe už fond nemá problém rozhodnúť, kde a ako bude stavať. V dôsledku toho, že pozemky a infraštruktúru dostane zadarmo, jeho náklady sú o 30 % nižšie ako u ziskových developerov. Fond pritom požaduje pri predaji bytov iba minimálny zisk.

Fond je v súčasnosti riadený predstavenstvom, v ktorom sú zastúpení: predseda predstavenstva, ktorý súčasne reprezentuje Čiernohorskú federáciu odborov, ďalej zástupca Ministerstva zdravotníctva, práce a sociálnych vecí, ktorý reprezentuje vládu Čiernej Hory, a napokon zástupca Federácie zamestnávateľov. Samotné riadenie fondu zabezpečuje výkonný riaditeľ. Do Fondu solidarity je zapojených takmer 4 000 čiernohorských podnikov, čo je veľmi dôležité pre efektívne riadenie ľudských zdrojov. Podniky môžu nielen prilákať kvalifikovaných ľudí do regiónov, kde by inak neboli ochotní pracovať, ale tiež sú schopní požiadať ľudí, aby zostali v podniku pracovať niekoľko rokov a to výmenou za podporu ich bývania, čím sa zabezpečuje udržanie kľúčových zamestnancov vo firme. Niektorí zamestnávatelia boli ochotní dokonca poskytnúť byty zamestnancom zadarmo, napr. po odpracovaní 10 rokov práce pre zamestnávateľa. Zamestnávatelia, ktorí, chcú získať byty pre svojich zamestnancov mali povinnosť stať sa členom fondu a spolufinancovať stavebné práce, čo je veľmi výhodné pre ich zamestnancov. Ak napríklad hodnota bytu predstavuje 30 tis. € a zamestnávateľ do bytu investoval 10 tis. €, potom zamestnanec bude povinný doplatiť iba 20 tis. €. V priemere zamestnanec zaplatí od 400 do 450 € za meter štvorcový, zvyšok tvoria dotácie. Na voľnom trhu by zaplatil dvoj až štvornásobnú sumu.

Kvalita materiálov a inovácie sú rozhodujúce

Čiernohorský fond solidárnej bytovej výstavby využíva pri zabezpečovaní bytovej výstavby kvalitné a trvanlivé materiály, stavia na základe stavebných noriem rozpracovaných spolu s vysokými školami v Čiernej Hore. Napr. byty majú okná s dvojitými sklami (čo nie je úplná samozrejmosť pre krajiny okolo Stredozemného mora) - sleduje sa energetická úspornosť stavieb ako aj požiadavka, aby sociálne byty nevyžadovali vysoké náklady na rekonštrukciu a kúrenie a aby z nich malo osoh viac generácií nasledujúcich po sebe. Bytové domy musia byť taktiež prijateľné z architektonického hľadiska.

Záver

Nájomné sociálne bývanie je treba chápať ako neoddeliteľnú súčasť trhu s nehnuteľnosťami, ktorá stabilizuje trh nehnuteľností. Keďže, sa na ňom podieľajú verejné dotácie, možno jeho rozvoj ovplyvňovať pomocou verejnej politiky zameranej na zvyšovanie energetickej účinnosti stavieb. Rozvoj sociálneho bývania vytvára nové pracovné príležitosti a je zdrojom rastu HDP. V tomto zmysle má proti cyklický charakter.

Treba zdôrazniť, že neexistencia ekonomických nástrojov v SR spôsobuje pretrvávajúci nezáujem develo- perskych spoločností o takýto druh výstavby a preto dávajú prednosť výstavbe bytov do vlastníctva. Príklad z Čiernej Hory môže byť motivujúci aj pre Slovenskú republiku.

doc. Ing. Daniela Špirková, PhD., prof. Ing. Koloman Ivanička, PhD., SvF STU Bratislava Recenzent: doc. Ing. Mária Zúbková, PhD., SvF STU Bratislava Foto: archív autorov
Literatúra:
[1 ]Informácia o rozvoji bývania v SR za január až september 2010. Ministerstvo dopravy, výstavby a regionálneho rozvoja SR, december 2010
[2]    IVANIČKA,    K.: The social housing initiatives undertaken by the montenegrin fund for solidarity housing development. In: Economic aspects of social justice and human rights. - Bratislava: Ekonóm, 2010. - ISBN 978-80-225-30040. - s. 393-414
[3]    ŠPIRKOVÁ,    D., IVANIČKA, K, FINKA, M.: Bývanie a bytová politika - vývoj, determinanty rozvoja bývania a nové prístupy v nájomnej bytovej politike na Slovensku. Vydavateľstvo STU v Bratislave, 2009, ISBN 978-80-227-3173-7.

zdroj: VYDAVATEĽSTVO EUROSTAV, spol. s r.o.

Obsah textu nie je možné bez súhlasu autora / autorov ďalej šíriť a publikovať

Páčil sa vám článok?

áno: 163     nie: 197

Odporúč

pošli na vybrali.sme.sk

 

Odporúč známemu


logo © 2007 4-INDUSTRY, s.r.o. Všetky práva vyhradené. Ochrana údajov –  Podmienky poskytnutia služby