preskočiť na hlavný obsah

Kupujeme starší dom

/up/images/featured/images/0starsidom.jpg

Pri kúpe staršieho rodinného domu, ktorý chceme využiť na trvalé bývanie je potrebné zvážiť niekoľko dôležitých aspektov, pretože sa zväčša jedná o celoživotnú investíciu.

Ako postupovať?

Výberom lokality sa nebudeme podrobnejšie zaoberať, nakoľko táto vec je individuálnou záležitosťou záujemcu. Samozrejme je rozdiel či nehnuteľnosť má možnosť napojenia na kompletnú inžiniersku infraštruktúru (voda, plyn, kanalizácia, elektrina), alebo v danej oblasti určitá časť infraštruktúry chýba.

Dôležitým prvkom pri kúpe je usporiadaný majetkovoprávny stav.

Tento sa eviduje v katastri nehnuteľností na výpise z listu vlastníctva, kde sa eviduje stavba so súpisným číslom a príslušné pozemky vedené pod parcelnými číslami, ďalej sú to vlastníci nehnuteľnosti. Polohopisne sú nehnuteľnosti, t.j. stavby a pozemky zakreslené v príslušnej mierke na snímke z katastrálnej mapy.

Treba si preveriť, či je nehnuteľnosť zapísaná v katastri nehnuteľností a vedená na predávajúceho. Na nehnuteľnosti môžu byť viazané aj rôzne ťarchy v podobe vecných bremien, ktoré určitým konkrétnym spôsobom obmedzujú vlastníka vo využívaní nehnuteľnosti. Ako príklad možno uviesť právo prechodu inžinierskych sietí cez pozemky (voda, plyn, kanalizácia, elektrina). Vlastník nehnuteľnosti je v takomto prípade obmedzený, že v danom ochrannom pásme uloženia sietí nemôže realizovať zástavbu a je povinný umožniť vlastníkovi sietí prístup na pozemok za účelom údržby, alebo opravy siete.

Ďalším bremenom, môže byť napríklad právo prechodu cez pozemok a podobne. Tu si treba vždy zvážiť nakoľko je bremeno limitujúce pri využívaní nehnuteľnosti a podľa toho zvážiť jej kúpu. V prípade, že sú majetkové vzťahy nedoriešené, prípadne neprehľadné, je najskôr na vlasníkoch tieto usporiadať a potom realizovať prípadnú kúpu.

Posúdenie domu z hľadiska jeho konštrukčného prevedenia a následného využitia pri prestavbe.

Pri kúpe domu musíme mať na zreteli konštrukčné prevedenie stavby a momentálny stavebnotechnický stav objektu ako celku. Pri posúdení domu je podstatná celková životnosť, ktorú je stavba schopná dosiahnuť, táto je priamo závislá od materiálovo-konštrukčného prevedenia, kvalite prevedenia a údržbe stavebných konštrukcií. Podstatný pre posúdenie stavby je momentálny stavebno-technický stav objektu.

Životnosť stavieb v závislosti od použitých materiálov je nasledovná stavby z pálených tehál, murované a monolitické konštrukcie majú základnú životnosť 100 rokov, montované stavby, stavby na báze dreva 80 rokov. Prirodzene, pokiaľ na objekte bola dobre vykonávaná pravidelná údržba, môže dosiahnuť vyššiu životnosť ako bola plánovaná.

Ktoré informácie sú podstatné pri kúpe nehnuteľnosti.

Treba poznať vek domu to znamená kedy bol postavený a aké materiály boli použité pri jeho výstavbe. Hlavne sa jedná o konštrukcie nosných stien a stropov, ďalej či objekt prešiel významnejšími opravami, alebo rekonštrukciami.

Pri veku objektu si treba uvedomiť, že stavby postavené do roku 1945-50 najmä na vidieku boli stavané prevažne z nepálených hlinených tehál, v podhorských oblastiach z kameňa.

Stavby postavené do roku 1960 boli zvyčajne bez hydroizolácie. Pokiaľ má stavba vnútorné inštalačné rozvody staršie ako 30 rokov, treba počítať za niekoľko rokov z ich výmenou.

Ako posúdiť technický stav nehnuteľnosti ?

Pri obhliadke nehnuteľnosti si je potrebné všimnúť najmä drobné praskliny na nosných stenách a stropoch. Prasklinky na omietkach v šírke od 1-do 3 mm nemusia signalizovať vážnejšiu poruchu, pokiaľ by sa jednalo o trhliny v šírke od 5mm a viac, ktoré by boli priebežné cez murivo, prípadne by sa objavili vo väčšom množstve, môžu nám signalizovať statickú, alebo inú vážnejšiu poruchu stavby.

Ďalšou problematickou záležitosťou býva zatekanie do stavieb, ich konštrukcií a následne vznik zabudovanej vlhkosti. Ako sme už spomínali u starších stavieb prevažne pred rokom 1970 treba automaticky počítať s dodatočnými hydroizolačnými úpravami konštrukcie.

Problematika zavlhnutia stavieb sa ale nevyhýba ani novším stavbám, či je to už zle prevedená, alebo podcenená izolácia pri výstavbe, alebo zabudovaná vlhkosť v stavbe pri nedodržaní stavenotechnologických postupov. Zistiť takýto stav pri obhliadke najmä ak kupujem stavbu v horúcich letných mesiacoch môže byť ťažšie. Vlhkosť v stavbe je niekedy cítiť priamo v miestnostiach stavby, prípadne mapy po zavlhnutí a zatečení sú viditeľné priamo na stenách a stropoch. Prípadný náter ich zakryje len na určitú dobu. Pokiaľ zvažujeme kúpiť stavbu aj napriek zistenému stavu treba uvažovať s dodatočnými a najmä nákladnými stavebnými úpravami na ich odstránenie.

Pri celkovom rozhodnutí pre kúpu objektu je treba zvážiť aj dispozičné využitie nehnuteľnosti a jej prípadné rozšírenie ako je prístavba objektu, alebo jej nadstavba. Tu sa treba jednoznačne obrátiť na odborníka statika stavieb, ktorý Vám povie, či stavba je schopná rekonštrukcie a prestavby na Vami požadovaný účel.

V závere si treba zhrnúť všetky údaje o stavbe ktorú ideme kupovať

Hlavne majetkovo právny stav nehnuteľnosti, životnosť stavby, konštrukčné riešenie, súčasný stavebnotechnický stav, nevyhnutné opravy a investície, možnosť prestavby vzhľadom na konštrukčné riešenie.

Ing. Peter Mesároš foto: BAUMIT 

zdroj: Dom a Bývanie 

Páčil sa vám článok?

áno: 123     nie: 82

Odporúč

pošli na vybrali.sme.sk

 

Odporúč známemu


logo © 2007 4-INDUSTRY, s.r.o. Všetky práva vyhradené. Ochrana údajov –  Podmienky poskytnutia služby