preskočiť na hlavný obsah

Keď objekt potrebuje rekonštrukciu...

/up/images/featured/images/0-objektreko.jpg

V poslednej dobe vidíme takmer na každom sídlisku, že sa panelové objekty obnovujú, a to najmä zatepľovaním. Vyplynulo to síce z požiadavky šetriť energiami zabránením úniku tepla cez obal stavby, pretože tepelnotechnické parametre obvodových konštrukcií v starších objektoch toto kritérium nespĺňali, ale zatepľovanie prinieslo aj ďalší pozitívny prínos – pestrosť a svieže farby do našich sídlisk.

Pretože si nájomníci spoločne šetrili (a šetria) do fondu opráv vyššími čiastkami ako v minulosti, uskutočniť prestavby väčšieho rozsahu nie je v súčasnosti až taký veľký problém. Niektoré združenia nájomníkov robia zateplenie objektu postupne, podľa množstva našetrených peňazí. Napríklad tak, že najprv sa zateplia štítové steny, potom severné a nakoniec južné, prípadne východné strany obytných domov. V súčasnosti však prevláda  tendencia zatepliť naraz celý bytový dom, aby sa úspora peňazí potrebných na vykurovanie prejavila čo najskôr. Ideálny postup predstavuje predchádzajúca výmena okien, balkónových a vchodových dverí a až potom zateplenie objektu.

Výmena okien

V súčasnosti pôsobí na trhu veľmi veľa firiem, ktoré sa zaoberajú výmenou okien, no nie všetky sú seriózne. Niektoré z nich krachujú v dôsledku krízy, idú do likvidácie a potom neexistuje zástupca, ktorý by garantoval prípadné reklamácie. Kvôli prístupnosti firmy aj v budúcnosti je lepšie obrátiť sa na väčšie podniky.

Výmenu starých okien sa podľa možnosti snažíme zrealizovať celoplošne – v jednom časovom úseku na celom objekte. Ak sa robia práce väčšieho rozsahu, t. j. výmena na celej fasáde, dá sa počítať s nemalou percentuálnou zľavou od dodávateľa. Poruchy, spôsobené chybou materiálu alebo nesprávnou montážou, sa potom dajú úspešnejšie reklamovať ešte v rámci minimálnej, t. j. dvojročnej záruky. V každom prípade treba túto operáciu vykonať ešte pred zatepľovaním. Ak už niektorí majitelia bytov výmenu uskutočnili, je potrebné zvyšných  nájomníkov v dostatočnom predstihu pred zatepľovaním upozorniť, aby si okná dali vymeniť individuálne.

Vizuálna stránka fasády objektu nie je vôbec zanedbateľná. Na našich sídliskách máme dosť odstrašujúcich príkladov, keď si niektorí majitelia bytov tvrdohlavo presadia svoj názor oproti väčšine a použijú okná typovo i farebne odlišné od väčšiny užívateľov.

Druhý veľký problém je zasklenie balkónov. Rôzne materiály a druhy zasklenia pôsobia neesteticky a dehonestujú celkový vzhľad bytového domu. Najlepšie je, ak sa užívatelia bytov dohodnú na spoločnom postupe pri výmene všetkých výplňových konštrukcií a oslovia jedného dodávateľa, ktorý používa určitý typ okien ako aj zasklenie balkónov či lodžií. Odstránil by sa tak aj problém s malými plechovými markízami nad zasklenými balkónmi, keď z každého podlažia na nás „hľadí“ oplechovanie inej šírky, s inou drážkou a z iného materiálu.

Nielen cena, ale aj kvalita

Väčšinou z úsporných dôvodov sa pri hromadnej výmene okien používajú plastové rámy a na zateplenie sa z toho istého dôvodu používa namiesto minerálnej vlny polystyrén. Samozrejme, máme na trhu aj firmy, ktoré ponúkajú veľmi kvalitné plastové okná s izolačným dvojsklom... Nemali by sme preto podľahnúť veľmi nízkej cene, pretože sa za tým môže skrývať nekvalita samotných rámov alebo problémy s montážou.

Ak sa rozhodneme zatepľovať, prípadne vymieňať okná a balkónové dvere, je dnes už úplnou samozrejmosťou nechať si vypracovať cenovú ponuku u viacerých firiem a až potom si z nich vybrať. Projekt zatepľovania by mal obsahovať aj vizualizáciu nového objektu, aby sme rekonštrukciou dosiahli aj celkovo pekný vzhľad budovy. Na niektorých objektoch našich sídlisk či obytných štvrtí môžeme tiež vidieť striedanie rôznych farieb na fasáde úplne „bez ladu a skladu“. Realizačné firmy totiž nie vždy dbajú na odporúčania firiem, ktoré sa zaoberajú výrobou komponentov zatepľovania vrátane farebného riešenia povrchovej úpravy. Tmavé odtiene farieb priťahujú slnečné lúče a fasáda sa v letných mesiacoch zbytočne prehrieva, a tak sa zmenšuje účinnosť tepelnej izolácie.

Realizácia

Ideálny stav je vtedy, ak ešte nikto z obyvateľov domu okná nemenil. Práca sa zadá jednej firme, ktorú nájomníci odsúhlasia a po dokončení výmeny okien a balkónových dverí sa pristúpi k realizácii zatepľovania. Firma osadzujúca nové okná pritom automaticky osadí oplechovania vonkajších parapetov v šírkach a dĺžkach potrebných pri zatepľovaní. Ak by si niektorí majitelia bytov okná vymenili skôr (čo je asi pri každom bytovom dome), firma realizujúca zatepľovanie musí oplechovanie aj tak odstrániť a na celú fasádu použiť jednotné, rovnaké.

Nielen z hľadiska firmy, vykonávajúcej tieto zatepľovacie práce, ale aj s ohľadom na rušenie nájomníkov pri rekonštrukcii je najvýhodnejšie robiť rekonštrukciu budovy naraz, prípadne v rade za sebou viac objektov. Transport lešenia a zariadenia staveniska, sklad materiálu, kontajner na stavebný odpad, sociálne zariadenie pre pracovníkov sú takto vyriešené na dlhšiu dobu.

Vyššie podlažia ako aj podklady pod bleskozvodmi sa kvôli odolnosti voči požiaru zatepľujú izoláciou z minerálnej vlny. Po zhotovení zateplenia sa povrch „zatiahne“ podkladovou maltou spolu so sieťkou, napustí penetračným náterom a zhotoví sa fasádna omietka. Dnešné fasádne omietky sú tenkovrstvové, vodonepriepustné a obsahujú aj farbivá, preto nie je nutné robiť ďalší náter farbou.

Obnova spoločných priestorov

Je vecou spoločenstva vlastníkov, či vyriešia obnovu aj vnútorných spoločných priestorov. V minulosti sa často navrhovali ako nášľapné vrstvy podlahy z PVC či linolea, je lepšie ich vymeniť za trvanlivejšie dlažby. Sokle schodišťových priestorov sa robili formou náterov. Zvyčajne ich treba pretrieť novým náterom, prípadne vymeniť za obklad. No a maľby treba z hygienických dôvodov obnovovať pravidelne.

Za úvahu stojí aj vylepšenie interiéru či celková modernizácia výťahov, rekonštrukcia podhľadov prízemia, prerobenie poštových schránok a zrealizovanie elektronického vrátnika. Tiež pivničné priestory (v suteréne, na prízemí, na príslušných podlažiach alebo na medzipodestách) si vyžadujú úpravu, prípadne aj rekonštrukciu väčšieho rozsahu. Ak v dome už deti odrastú, prichádza do úvahy aj zmena využitia kočikárne napr. prerobiť priestor na telocvičňu.

Nadstavba a riešenie podkrovných bytov

Nielen na sídliskách, ale aj v samotných centrách miest sa často objavujú nové nadstavby bytových objektov. Takéto riešenie je možné iba v prípade nízkopodlažného objektu, aby  objekt aj s nadstavbou nepresiahol okolitú zástavbu.

V závislosti od výšky obytného domu a kvality základov sa dá zrealizovať jedno- i dvojpodlažná nadstavba. Ak dajú majitelia svoj súhlas k takémuto riešeniu, musia, samozrejme, počítať so zvýšeným hlukom a prašnosťou počas realizácie. Majiteľ objektu i samotná realizačná firma zvyčajne ponúknu obyvateľom domu zhotovenie zateplenia celého objektu za nižšiu cenu, prípadne len za akýsi doplatok, alebo napr. rekonštrukciu kúrenia či elektroinštalácií celého objektu tiež za veľmi dobrú cenu. Ak architekt navrhne urobiť na zrekonštruovaný bytový dom šikmú strechu, objekt získa úplne nový charakter vzhľadu. Zároveň sa tým odstráni aj nekonečný problém plochých striech – zatekanie.

Stavebné firmy, ktoré realizujú nadstavbu objektov, bežne používajú pri práci ochranu strechy pred dažďom, preto sa pretekania dažďovej vody cez rekonštruovanú strechu netreba obávať. Jedinou nevýhodou takejto formy rekonštrukcie je skutočnosť, že nízkopodlažné objekty zvyčajne nemajú výťahy. Ak nie je dostatok priestoru vo vnútri objektu, riešením bývajú výťahy na bočných fasádach.

Okrem toho pribudne problém s parkovacími miestami, ktorý ale firmy, realizujúce nadstavby, riešiť nevedia. Parkovanie v podzemných garážach sa dá vytvoriť len pri výstavbe nových objektov. Exkluzívne podkrovné byty v centre mesta (niekedy aj dvojpodlažné či mezonetové) môžu dosiahnuť oveľa vyššiu cenu ako novostavba na jeho okraji.

Zo starého rodinného domu nový

Ak sme sa rozhodli vylepšiť si bývanie v rodinnom dome, veľmi dôležité je ujasniť si, čo všetko treba urobiť. V závislosti od veľkosti prestavby musíme stavebnému úradu predložiť  žiadosť na stavebné konanie doložené výkresovou dokumentáciou. Pri prestavbe strechy sú vykonávacie projekty nutnosťou, ak ideme len vymeniť okná a zatepľovať, stavebné povolenie nepotrebujeme. Ak chceme prestavovať vo väčšom rozsahu a zasahujeme do nosných konštrukcií, treba požiadať o stavebné povolenie.

V prípade zväčšovania stavby do výšky (nadstavba) alebo plošne (prístavba) musí v rámci stavebného konania vyjadriť svoj súhlas aj sused, preto je dobré ho o našom zámere vopred informovať, prípadne niektoré kroky s ním aj prediskutovať. Najpálčivejšími susedskými problémami bývajú: vzdialenosť stavby od rozhrania stavebného pozemku, od plotu a okná smerom na susedovu stavbu.

Bývanie v podkroví

Ak ide o starší rodinný dom s plochou strechou, rekonštrukcia môže spočívať v jeho  nadstavbe s vytvorením šikmej strechy a obývateľného podkrovia. V dome so šikmou strechou a nevyužitým podstrešným priestorom sa dá realizovať obytné podkrovie s tepelne izolovanou strechou a s obkladmi prípadne omietkami.

V  staršom dome je nutné skontrolovať aj kvalitu komína a v prípade potreby ho opraviť alebo nahradiť novým. Práve pri rekonštrukcii strechy je na to najvhodnejšia príležitosť. Ak ide o objekt, kde sa dosiaľ nevyužívalo podkrovie, bude treba vyriešiť jeho prístupnosť dostatočne pohodlným a aj estetickým schodiskom.

Osvetlenie prirodzeným svetlom sa dá riešiť umiestnením okien vo vikieri alebo použitím strešných okien. Závisí to od celkového vzhľadu budovy. Pri dokončovacích prácach podkrovia by sme  mohli zrealizovať aj celkovú výmenu okien a dverí na pôvodnom objekte. Až po týchto prácach by prichádzalo do úvahy zhotovenie zateplenia na fasáde. Nadstavbou môžeme získať dvojnásobnú úžitkovú plochu a stavbu tým zhodnocujeme.

Použiť starý alebo kúpiť nový materiál

Posúdenie možnosti využitia starého krovu pri nadstavbe necháme statikovi, ktorý presne určí momentálny stav dreva i jeho použiteľnosť. V ojedinelých prípadoch sa zdravý krov po odstránení starej krytiny zloží, vymuruje sa nadstavba a drevená konštrukcia sa znova zhotoví. Vo väčšine prípadov sa však pri rekonštrukciách rodinných domov postaví krov  z nového materiálu.

V minulosti sa šetrilo aj pri krytine. Po zložení zo strechy sa každá škridla vyčistila oceľovou kefou, skontrolovala sa jej kvalita, prípadne sa natrela akrylovým náterom a potom sa znova ukladala na latovanie krovu. Už  niekoľko rokov však vidíme, že takmer každý stavebník sa rozhodne pre nový materiál. Cena krytiny v porovnaní s ostatnými platbami pri rekonštrukciách nezohráva najvýznamnejšiu rolu, pritom pri pohľade na dokončený dom upúta najmä  krytina a okná. Stavba po rekonštrukcii je potom na nerozoznanie od novostavby. Okrem toho, materiály krytín sa dnes vyrábajú na základe nových vedomostí a informácií, novými technológiami, dokážu eliminovať vznik machov na strechách, nedrobia sa a dosahujú dlhšiu životnosť.

Technické vybavenie

Pri vytvorení  podkrovia nesmieme zabudnúť na spomínané zdvojnásobnenie obytnej plochy  aj z hľadiska vykurovania. Treba posúdiť výkon a kapacitu kotla a v prípade potreby použiť ďalšie spôsoby riešenia – postaviť kozub s komínom a prerobiť kúrenie na teplovzdušné, využiť ohrev vody solárnymi článkami alebo použiť tepelné čerpadlá. Každý stavebník si musí sám zvážiť, do akej veľkej rekonštrukcie sa pustí, komu práce zverí, koľko času by mala rekonštrukcia trvať a čo od nového bývania očakáva.

Postup realizácie

Pri postupnej rekonštrukcii jednotlivé práce vykonávame podľa toho, či je objekt obývaný alebo nie. Ak v dome nikto nebýva, môžeme všetky práce – murovanie, sekanie nových drážok a prierazov pre vodu, kúrenie či kanalizáciu, omietanie, obkladanie či dláždenie robiť naraz vo všetkých miestnostiach. Ak sa v objekte býva, najprv zhotovíme kompletne podkrovie, potom vymeníme časti prízemia a nakoniec zrealizujeme fasádu, odkvapové chodníky či terénne úpravy. V niektorých prípadoch, ak objekt nie je napojený na vonkajšiu kanalizáciu, musíme vybudovať domácu čističku odpadových vôd, napr. na mieste pôvodnej žumpy.

Rekonštrukcia hrubej stavby nebude trvať dlho a v období dažďov už vieme ochrániť objekt  pred zatekaním. Nesporne dlhšie bude trvať zhotovenie všetkých inštalácií, osadenie nových zariaďovacích predmetov, dokončenie omietok, obkladov, dlažieb, inštalácie zábradlia na novom schodisku či balkóne. To sme ešte nespomenuli prestavbu kuchyne, toalety a kúpeľne, výmenu kuchynskej linky a zhotovenie nových podláh v prízemí, čo by si celková prestavba žiadala.

Otázky, ktoré si treba vopred zodpovedať

Ak sa pustíme do rekonštrukcie, o ktorej niektorí tvrdia, že je náročnejšia ako novostavba, musíme mať dopredu jasno vo viacerých otázkach.

Koľko ľudí bude v objekte bývať, či každý z nich má mať súkromie. Na aké účely budú novovytvorené miestnosti slúžiť (detská izba, hygienické zariadenie, kotolňa so zásobníkmi TUV, šatník, sklad, vínny archív, telocvičňa, sauna ...)?  Či je stavba izolovaná proti podzemnej vode a vlhkosti alebo to musíme urobiť dodatočne? Do akej výšky budeme nadstavovať? Akým spôsobom zaizolujeme podkrovie? Podhľad nového podkrovia bude omietnutý, zo sadrokartónu alebo obložený napr. tatranským profilom? Sú jestvujúce inštalácie dostatočne zdravé alebo musíme prerobiť „kabeláž“ v celom dome? Budeme ťahať do niektorých miestností vodiče na TV, PC, kamerový bezpečnostný systém? Budeme meniť okná na celom objekte? Vymeníme len vonkajšie alebo aj interiérové dvere? Budeme zhotovovať novú kúpeľňu v podkroví, čo si vyžaduje nové inštalácie, zariaďovacie predmety i úpravy povrchov obkladmi?

Objem prác pri rekonštrukcii závisí od nášho rozhodnutia a od posúdenia odborníkov – architekta a statika. Samozrejme, aj od výšky našich úspor, resp. možnosti použitia stavebného sporenia či úveru. Aby sme v závere nepotrebovali my sami rekonštrukciu tela či nervov, dobre zvážme všetky pre a proti jednotlivých navrhovaných činností.

Najlepšie je urobiť prestavbu čo najrýchlejšie, ale nie vždy je to možné. Pri realizácii po etapách však musíme počítať s neporiadkom doma aj na niekoľko rokov...

Ing. Želmíra Kováčiková
Snímky: archív redakcie

zdroj: Stavajte a bývajte s nami

Páčil sa vám článok?

áno: 205     nie: 148

Odporúč

pošli na vybrali.sme.sk

 

Odporúč známemu


logo © 2007 4-INDUSTRY, s.r.o. Všetky práva vyhradené. Ochrana údajov –  Podmienky poskytnutia služby