preskočiť na hlavný obsah

Ideme stavať...

/up/images/featured/images/0idemestavat.jpg

Pre mnohých ľudí je životným snom bývať v rodinnom dome. Tendenciu stavať vlastné bývanie podporuje aj všeobecný trend – útek z ruchu veľkomesta na blízky vidiek. Paradoxne, aj cenové relácie, ak porovnáme výstavbu rodinného domu s kúpou nového bytu v meste, vychádzajú približne rovnako a niekedy ešte aj v prospech rodinného domu. Čo teda robiť, ako postupovať, keď už sme sa rozhodli pre stavbu, aby sme s koncovým dielom boli maximálne spokojní?

Výstavba rodinného domu nie je len časovo a odborne zložitá, ale aj finančne veľmi náročná. Ide o niekoľkomiliónovú investíciu, pričom len náklady na kvalitné, moderné materiály tvoria viac ako 60 % ceny budúceho domu. Stavebníci na Slovensku majú tendenciu ušetriť všade, kde sa dá. Nie vždy sa to však opláca.

Ak sa rozhodneme šetriť na kvalite projektu, môžeme sa dopracovať k veľkej nespokojnosti pri užívaní diela. Rovnako sa nevypláca šetriť pri výbere stavebných materiálov a kvalite technológií, ako aj pri výbere „lacného“ realizátora výstavby. Dosiahnutá úspora sa následne môže prejaviť v poruchách a problémoch, ktorých oprava v konečnom dôsledku stavbu niekoľkonásobne predraží.

Kvalitný projekt

Rodinný dom má v prvom rade znamenať slušné komfortné bývanie podľa vlastných predstáv, vytvorenie väčšej intimity a nezastupiteľného kontaktu s prírodou. Základom je kvalitný projekt. Počas posledných rokov bolo naprojektovaných a postavených veľké množstvo rodinných domov, ale takých, ktoré majú vlastnú originálnu koncepciu, stále nie je prebytok.

Každý architekt či projektant vie, že univerzálny rodinný dom, ktorý sa dá postaviť na ľubovoľný pozemok, prakticky neexistuje. Proces riešenia charakterizuje prehodnocovanie názorov, prianí, predstáv a potrieb budúceho majiteľa a jeho blízkych a tie sú v každej rodine premenlivou veličinou. Vyhovujúci rodinný dom nie je jednoduché vytvoriť. Prvým predpokladom kvalitného objektu s vlastnou architektúrou, ktorý reálne rešpektuje potreby klienta - stavebníka, je individuálne riešený projekt.

Napriek tomu, že dnes sú stavebníci informovanejší a lepšie vedia, čo chcú, ako pred desiatimi rokmi, stretávame sa s názormi, že projekt sa dá lacnejšie vyriešiť aj bez architekta či autorizovaného projektanta. Ak budete v tomto smere nezodpovední, môžete očakávať ďalšie problémy, objednávate si totiž prácu bez záruky a zbytočne riskujete.

Ďalšou tendenciou je dať prednosť katalógovému riešeniu pred tvorbou vlastného rodinného domu „na mieru“. Aj keď v mnohých prípadoch sa môže zdať toto riešenie z hľadiska dispozície vyhovujúce a principiálne lacnejšie, nie vždy dokáže „trafiť do čierneho“. Univerzálne opakované projekty zvyčajne nevyhovujú konkrétnej lokalite a konkrétnemu pozemku a akákoľvek projektová úprava znamená aj zvýšenie ceny projektu. Kvalitne navrhnutý projekt na mieru potrieb staviteľa môže odstrániť akékoľvek „prerábky“ či dodatočné investície na zosúladenie s potrebami obyvateľov a čo je veľmi dôležité, môže ušetriť prostriedky v budúcnosti pri prevádzke rodinného domu.

Ďalší dôležitý moment je, ak chce niekto stavať na nezastavanom pozemku, musí si najprv vybaviť územné rozhodnutie a musí mať spracovaný projekt na umiestnenie stavby. Cena za projekt na umiestnenie stavby pri katalógových domoch nemôže byť a ani nie je zarátaná, pretože riešenie sa viaže na konkrétnu lokalitu a konkrétny pozemok. Takže ku katalógovej cene treba ešte prirátať nejaké eurá navyše.

Individuálne riešenie

Projekt na mieru znamená pre architekta príležitosť vytvoriť jedinečnú architektúru pre konkrétneho zadávateľa, ktorá dokonale zapadne do lokality a okolitého prostredia. Pre investora je to zasa príležitosť spolupodieľať sa na procese vytvárania vlastného bývania – originálneho riešenia, ktoré bude vyhovovať jeho požiadavkám a predstavám.

Architekt musí najprv zosynchronizovať vlastné názory s predstavami investora a konkrétnym prostredím, až potom vytvorí koncept rodinného domu Tento proces sa spočiatku javí ako zdĺhavý, ale jeho výsledok stojí za to. Rodinný dom – originál, sa dá navrhnúť pre konkrétny pozemok tak, aby splnil všetky požiadavky investora a aby vyhovoval aj typologickým a estetickým kritériám.

Ak sa rozhodnete pre služby architekta – projektanta, ideálne je, ak to urobíte už v čase hľadania pozemku. Ešte pred jeho zakúpením sa totiž dá pomôcť pri výbere naozaj najlepšieho typu pozemku, respektíve zabrániť kúpe nevhodnej alebo nevýhodnej parcely. Tak sa dá najlepšie zvoliť typ domu a jeho symbióza s okolitým prostredím. Ak klient už pozemok má, architekt sa snaží nájsť v danej situácii to najvhodnejšie riešenie. Niekedy ide o náročné hľadanie práve kvôli nedostatkom, ktoré má konkrétny pozemok. Ako základné problémy sa javia: strmé svahy, nepriaznivá orientácia vzhľadom na svetové strany, príliš úzky pozemok, nevhodné osadenie susedných domov a iné.

Veľa majiteľov nového rodinného domu si krátko po nasťahovaní povie: „Dnes by som už staval inak.“ Aby sa to nestalo aj vám, mali by ste si hneď na začiatku odpovedať na množstvo otázok. Napríklad, kde sa má dom nachádzať – na vidieku, v prímestskom satelite, aký veľký by mal byť stavebný pozemok (rovinný alebo vo svahu), aký typ domu vlastne chceme, či má byť jedno- alebo dvojgeneračný, koľko bude mať stálych obyvateľov, či budeme doma aj podnikať, akú funkciu má mať záhrada (iba obytná alebo aj úžitková). Ďalej si musíme premyslieť aký štýl domu sa nám páči, v akom by sme vedeli žiť a či chceme iba nízkoenergetický dom (dnes už sa iný ani neoplatí stavať) alebo pasívny či dokonca nulový.

Racionálny architektonický projekt má byť navrhnutý presne podľa našich konkrétnych potrieb. Pozor na výstavbu predimenzovaných domov pre viaceré generácie, ako to donedávna bolo zvykom najmä na vidieku. Tieto riešenia sú zvyčajne „časovanou bombou“ najmä z hľadiska využiteľnosti v neskoršom období (mladí zvyčajne z domu odídu) ako aj značnej energetickej náročnosti objektu. Rovnako dôležité je zvážiť konštrukčné, materiálové a technické riešenie.

Etapy výstavby

Ešte pred návrhom treba zabezpečiť vstupné podklady: výškopis a polohopis pozemku, prieskumy lokality (geologický a hydrogeologický) a overiť prítomnosť a vedenie inžinierskych sietí. Tieto podklady sú potrebné pri tvorbe projektovej dokumentácie a investor si ich môže zabezpečiť sám, ale zvyčajne mu ich zabezpečí architekt alebo projektant. Navrhnúť a vypracovať dokumentáciu i projekt potrebný na predpísané úradné konania môže inžinier architekt alebo stavebný inžinier. Na vykonávanie týchto činností je potrebné živnostenské oprávnenie.

Umiestnenie

Rodinný dom môžeme umiestniť na pozemku, ktorý vlastníme, alebo si kúpime novú parcelu. Ak ide o stavebný pozemok, nie je problém, ale ak ho treba vyňať z pôdneho fondu, musíme zaplatiť príslušný poplatok a požiadať o zmenu charakteru konkrétnej pôdy na stavebný pozemok. Ak má obec či mesto v mieste, kde sa náš pozemok nachádza, schválený územný plán, významne to zjednoduší a urýchli konanie na získanie územného rozhodnutia. Dôležité je tiež zistiť, či sa na dané územie nevzťahuje rozhodnutie o stavebnej uzávere alebo o chránenom území či ochrannom pásme. V prípade uzávery sa v danom mieste nielenže nesmie stavať, ale ani stavby podstatne opravovať. Výstavba môže byť na konkrétnom území úplne vylúčená alebo veľmi obmedzená, napríklad v ochrannom pásme vodných zdrojov, chránených prírodných útvarov, v pamiatkovo chránených územiach...

Návrh

Po rozhodnutí pre danú lokalitu a zakúpení pozemku nasleduje etapa návrhu, v ktorej architekt alebo inžinier projektant hľadá to najvhodnejšie riešenie. Vykryštalizovanie dispozície, hmotno-priestorových vzťahov, prevádzky a konečného tvaru domu, sa rodí počas mnohých diskusií dvojice projektant - investor a prechádza rôznymi štádiami, až kým sa nevytvorí finálna verzia architektonickej štúdie, ktorá sa spracováva v mierke 1 : 200 alebo 1 : 100.

Ďalšou etapou je vyriešenie prípojok inžinierskych sietí, resp. overenie existujúcich sietí, ktoré po zapracovaní do štúdie tvoria spolu projekt pre územné rozhodnutie. Tento projekt musí byť v súlade s územným plánom obce (zóny) a dáva sa na odsúhlasenie jednotlivým orgánom a organizáciám. Rozhodnutie o umiestnení stavby overí danú lokalitu a stanoví podmienky umiestnenia, prípadne požiadavky dotknutých orgánov a organizácií územného konania.

Stavebné povolenie

Nasleduje ďalšia fáza, ktorou je získanie stavebného povolenia. Projekt pre stavebné povolenie rieši samotnú stavbu a skladá sa z architektonicko-stavebnej časti, statiky, ďalej obsahuje parciálne časti jednotlivých profesií, ako je zdravotechnika (voda, kanalizácia), plynoinštalácia, vykurovanie, elektroinštalácia a požiarna ochrana a dnes aj energetická certifikácia. Projekt pre stavebné povolenie môže byť spracovaný v mierkach 1 : 100 alebo 1 : 50.

Projekt sa štandardne dodáva v šiestich sadách a jednej domácej. Je to najoptimálnejšie číslo na získavanie vyjadrení na úradoch a inštitúciách. Na niektorých úradoch chcú jednu sadu, na iných dve. Stavebný úrad si zvyčajne žiada dve kompletné sady projektovej dokumentácie s vyjadreniami všetkých dotknutých orgánov, organizácií, správcov sietí a majiteľov susedných pozemkov. Stavebné povolenie sa vydáva na obdobie dvoch rokov, ale ak investor nestihne začať stavať, lehota sa dá predĺžiť.

Realizačný projekt

Predstavuje ďalší stupeň projektovej dokumentácie, podľa ktorého sa už dá dom stavať.

Ide o podrobný projekt, ktorý obsahuje architektonicko-stavebné riešenie v mierke 1 : 50 s detailmi v mierke 1 : 10, 1 : 5 alebo 1 : 2, statiku s výpočtom a armovacími výkresmi a parciálne časti jednotlivých profesií s podrobne spracovanými dimenziami i dĺžkami potrubí a s náležitým výkazom výmer použitých materiálov. Podľa realizačného projektu sa robí aj rozpočet. Rozpočet môže spracovať aj stavebná firma, ktorá sa uchádza o realizáciu domu. Pre investora je výhodné, ak má aspoň dva rozpočty. Pre zjednodušenie, urýchlenie procesu a zníženie nákladov na projektovanie sa však často realizačný projekt a projekt pre stavebné povolenie zlučujú do jednej projektovej dokumentácie.

Po vybavení všetkých vyjadrení dotknutých orgánov, organizácií, majiteľov susedných pozemkov a získaní stavebného povolenia, sa podľa spracovaného realizačného projektu dá začať stavať. Bezprostredne pred výstavbou však treba dať vytýčiť stavbu a existujúce siete, idúce v blízkosti stavby.

Súčasťou individuálnej projektovej dokumentácie môže byť aj projekt záhradných úprav a v požadovaných prípadoch aj návrh interiéru. Súčasťou stavebného procesu má byť aj autorský dozor počas výstavby. Tento dozor nie je totožný s funkciou stavebného dozoru.

Spôsob výstavby

Stavebník môže postaviť svoj dom svojpomocne s rodinnými príslušníkmi a prostredníctvom odborníkov najímaných na jednotlivé špecializované práce. Ak stavebník nie je odborníkom oprávneným na stavanie a rozhodne sa stavať dom uvedeným spôsobom pre seba na svoje súkromné potreby (nie na podnikanie), v tomto prípade stavebný zákon vyžaduje, aby vedenie výstavby vykonával stavebný dozor, t. j. osoba, ktorá má na vykonávanie tejto činnosti živnostenské oprávnenie.

Rodinný dom môžeme stavať aj dodávateľsky, zadaním celej stavby jednému staviteľovi – zhotoviteľovi, ktorý zabezpečí práce a dodávky v celom potrebnom rozsahu (na kľúč). Zhotoviteľ môže vykonávať stavebné práce, ak má podnikateľské oprávnenie podľa Obchodného zákonníka (27, §2, ods. (2), písm. b)).

Ďalší dodávateľský spôsob predstavuje zadávanie jednotlivých prác a dodávok rôznym firmám a živnostníkom. Na vykonávanie stavebných prác musia mať príslušné živnostenské oprávnenie.

Energetická certifikácia

Predstavuje fenomén, ktorý sa v súčasnosti stáva nevyhnutným. Na zabezpečenie energetických úspor pri výstavbe, opravách i prevádzke existujúcich budov prijala Európska únia smernicu, na základe ktorej bol Národnou radou SR vyhlásený Zákon č. 555/2005 Z. z. o energetickej hospodárnosti budov (platný od 1. 1. 2006), ktorý nadobudol účinnosť 1. 1. 2008 a vzťahuje sa tiež na rodinné domy. Energetická certifikácia je potrebná pri predaji, prenájme a dokončení rodinného domu alebo pri jeho významnej obnove (zateplením obvodového plášťa, výmenou pôvodných výplňových konštrukcií, výmenou energetického vybavenia budovy tak, že to má vplyv na energetickú hospodárnosť).

Energetickou certifikáciou sa dom zatrieďuje do jednej zo siedmich energetických tried – A až G. Nový rodinný dom musí spĺňať požiadavky na energetickú hospodárnosť nových budov, ktoré sú určené technickými normami. Minimálne požiadavky na energetickú hospodárnosť nových domov musí spĺňať aj jestvujúci rodinný dom po uskutočnení jeho významnej obnovy.

Projektant je povinný minimálne požiadavky na energetickú hospodárnosť nových domov zahrnúť do projektovej dokumentácie na stavebné povolenie alebo na povolenie zmeny stavby a výsledok energetického posudku uviesť v technickej správe projektovej dokumentácie. Z tohto ustanovenia vyplýva, že projekt nového alebo významne obnovovaného rodinného domu musí byť posúdený v osobitnom energetickom posudku.

Energetická hospodárnosť sa vzťahuje na množstvo energie, ktoré je potrebné na vykurovanie a prípravu teplej vody, chladenie a vetranie, na osvetlenie... Povinnosť energetickej certifikácie platí pre nový alebo významne obnovovaný rodinný dom, ktorého kolaudačné konanie sa začalo po 1. januári 2008, a na dom predávaný alebo prenajímaný po 1. januári 2008.

Osvedčením o energetickej certifikácii je „Energetický certifikát“, platnosť ktorého je najviac 10 rokov. Prílohou energetického certifikátu je energetický štítok obsahujúci výňatok s určenými základnými údajmi. Pri rodinnom dome nie je povinnosťou jeho viditeľné umiestenie, ak celková úžitková plocha nie je väčšia ako 1 000 m2 a dom sa nepoužíva na poskytovanie služieb veľkému počtu ľudí, ktorí ho často navštevujú. Za splnenie povinnosti energetickej certifikácie zodpovedá vlastník rodinného domu.

Energetickú certifikáciu budov robia osoby na základe osvedčenia o vykonaní skúšky „odbornej spôsobilosti“ a živnostenského oprávnenia na energetickú certifikáciu.

Kvalitný dom

Aby sa v rodinnom dome dobre bývalo, musí byť navrhnutý na mieru klienta. Vytvoriť priestor na kvalitné a funkčné bývanie, objekt, ktorý zachytáva myšlienku architekta, pričom zároveň plne rešpektuje investorove požiadavky, to všetko splniť, nie je jednoduchá úloha. Pri vytváraní domu sa architekt snaží o zosúladenie predstáv a túžob investora s kompromismi a možnosťami tak, aby výsledok bol po všetkých stránkach kvalitný. Podkladom na výstavbu kvalitného domu je profesionálne spracovaná dokumentácia, obsahujúca všetky potrebné náležitosti vrátane riešenia konkrétnych detailov.

Z hľadiska dlhodobých nákladov je výhodnejšie vynaložiť viac financií aj na správne stavebno-technické riešenie rodinného domu vrátane vysokých izolačných schopností obalu a navrhnúť inteligentne regulovateľné energetické vybavenie. V tomto zmysle je treba spracovať nielen architektonickú ale aj stavebno-technickú a energetickú koncepciu stavby.

Dodržanie týchto kritérií pri projektovaní a, samozrejme, aj zhotovení stavby sú podmienky, ktoré zaručia konečnú kvalitu rodinného domu a spokojnosť obyvateľov pri jeho užívaní.

(mez)
Snímky: archív redakcie

zdroj: Stavajte a bývajte s nami

Páčil sa vám článok?

áno: 217     nie: 148

Odporúč

pošli na vybrali.sme.sk

 

Odporúč známemu


logo © 2007 4-INDUSTRY, s.r.o. Všetky práva vyhradené. Ochrana údajov –  Podmienky poskytnutia služby