preskočiť na hlavný obsah

Financovanie nového bývania

/up/images/featured/images/financovanie_0.jpg

Otázka bývania trápi nemalú časť slovenskej populácie a nedostatok vlastných finančných prostriedkov zároveň núti jej prevažnú väčšinu použiť externé zdroje. Už pri prvých úvahách o projekte si musíme položiť otázku, z čoho budeme stavbu financovať. O výške investície rozhoduje predovšetkým to, koľko máme k dispozícii vlastných zdrojov a aký vysoký úver nám môže poskytnúť banka na základe našej bonity a ponúknutej zábezpeky. Až potom si môžeme určiť výšku nákladov na zamýšľaný projekt.

Financie na výstavbu rodinného domu si treba rozdeliť najprv na kúpu pozemku (ak ho nevlastníme) a vybudovanie potrebných inžinierskych sietí, na projektovú dokumentáciu a inžiniersku činnosť a napokon na vlastnú stavbu.

Financovanie výstavby je v súčasnosti možné realizovať z viacerých zdrojov. Je to jednak stavebné sporenie s jeho výhodnými produktmi, hypotekárny úver, ktorého výhodou je rýchlosť a okamžitá dostupnosť finančných prostriedkov ako aj rôzne typy stavebných úverov. Rodiny s nižšími príjmami môžu požiadať o výhodný úver zo Štátneho fondu rozvoja bývania (ŠFRB) spravidla v kombinácii so stavebným sporením a pre rodiny respektíve jednotlivcov s vyššími príjmami je vhodná kombinácia vlastných finančných prostriedkov a hypotekárneho úveru, ktorý môžu využiť na dokončenie stavby.

Hypotekárne úvery

Stále populárnu formu na financovanie vlastného bývania resp. rekonštrukciu bytu alebo rodinného domu predstavujú hypotekárne úvery. Ide o dlhodobé úvery určené výlučne na investovanie do nehnuteľností. Dá sa nimi financovať nielen kúpa a stavba, ale aj rekonštrukcia či údržba nehnuteľnosti. Lehota splatnosti týchto úverov v zmysle zákona o bankách je 4 až 30 rokov a je možné ich poskytnúť až do výšky 70 % hodnoty nehnuteľnosti (alebo viacerých nehnuteľností), ktorú určí bankou akceptovaný znalec. Pre mnohých ľudí je to v súčasnosti najschodnejšia cesta k získaniu peňazí na vlastné bývanie, predovšetkým pre tých, ktorí majú stále zamestnanie a relatívne slušný príjem a zároveň potrebujú peniaze čo najrýchlejšie.

Záujem o tento druh financovania neustále rastie, nakoľko konkurencia na finančnom trhu silnie, čo sa pozitívne odráža aj v poskytovaní rôznych typov výhod a akcií pre klientov. Podmienky ako aj požadované doklady sa nielen u jednotlivých klientov, ale aj u bánk môžu líšiť. K žiadosti je najčastejšie potrebné doložiť predovšetkým doklad o výške príjmu, stavebné povolenie, projektovú dokumentáciu, položkový rozpočet stavby, výpis z katastra nehnuteľností, znalecký posudok zastavovanej nehnuteľnosti, vinkuláciu poistenia nehnuteľnosti v prospech banky, poprípade vinkuláciu životného poistenia.

Úroková sadzba

 Bankové inštitúcie ponúkajú rôzne možnosti úrokovej sadzby, z ktorých si klient môže vybrať tzv. pohyblivú - variabilnú, ktorá je zaujímavá najmä preto, že je o niečo nižšia, a pevnú (fixnú) na 1, 3, 4, 5, 10, 15 alebo 20 rokov (nie všetky banky ponúkajú všetky možnosti). Pri tomto type úrokovej sadzby má klient istotu, že počas stanoveného obdobia fixácie sa úroková sadzba nebude meniť.

Fixné úročenie predstavuje výhodu pre banku v prípade očakávaného znižovania úrokových sadzieb. Variabilné úročenie predstavuje výhodu pre banku v druhom prípade, teda pri očakávaní zvýšenia úrokových sadzieb. Postoje dlžníka sú opačné. Pre klienta je fixné úročenie výhodou v prípade, ak banky zvýšia úrokové sadzby. Prevládajúcou formou realizácie hypotekárnych úverov je fixné úročenie spojené s anuitnými splátkami, čo znamená, že v splátke je zahrnutý súčasne úrok i úmor úveru (splátka istiny), pričom celková splátka je stále v rovnakej výške.

Zabezpečenie

Základnou podmienkou poskytnutia hypotekárneho úveru je jeho zabezpečenie. Výhodou je, že hypotekárny úver je možné zabezpečiť aj rozostavanou stavbou, ktorá je predmetom úveru. Po predložení listu vlastníctva pozemku, na ktorom sa rozostavaná stavba nachádza, bankou akceptovaný znalec ocení nehnuteľnosť (do úvahy sa berie jej budúca likvidná hodnota). V takomto prípade je čerpanie úveru postupné - prostredníctvom tranží. Po dočerpaní tranží sa úver začína splácať. Banky si môžu vyžadovať dodatočné zabezpečenie hypotekárneho úveru napríklad:

- vinkuláciou poistnej sumy z rizikového alebo kapitálového životného poistenia poberateľa úveru (poistenie pre prípad smrti) minimálne vo výške poskytnutého hypotekárneho úveru, prípadne poistenie úveru,
- spoludlžníctvom tretej osoby (ak záložca je osobou odlišnou od klienta),
- vinkuláciou poistnej sumy z rizikového a kapitálového životného poistenia pre prípad práceneschopnosti,
- iné zabezpečenie podľa dohody s konkrétnou bankou ako napr. záložné právo na vklad na termínovanom účte, na cenné papiere a podobne.

V súčasnosti banky ponúkajú aj tzv. 100-percentné hypotekárne úvery. V skutočnosti ide o kombináciu spotrebného (30 %) a hypotekárneho úveru (70 %). V takejto skladbe je úroková sadzba spotrebného úveru v oveľa výhodnejšia. Tento typ úveru je určený ako pre fyzické osoby, občanov, tak aj podnikateľov na zabezpečenie bývania. Umožňuje poskytnúť klientovi prostriedky až do výšky 100 % hodnoty nehnuteľnosti. Treba si však uvedomiť, že jednou z prioritných podmienok banky je bonita žiadateľa.

Stavebné sporenie

Predstavuje ešte stále veľmi obľúbenú formu sporenia, a to aj napriek silnejúcej konkurencii v úveroch na bývanie, ktorými banky lákajú klientov na voľnejšie podmienky a na nové parametre.

Výhody, ktoré stavebné sporiteľne v súčasnosti poskytujú, sú predovšetkým v dĺžke splatnosti, vo výške úrokovej sadzby alebo požiadavke minimálnej nasporenej sumy. To všetko si klient môže zväčša zvoliť sám, podľa jeho situácie a možností. Cieľom stavebného sporenia je získať stavebný úver, ktorý možno využiť na kúpu bytu alebo domu, stavbu či modernizáciu bytu alebo domu, kúpu stavebného pozemku, obstaranie a prestavbu nebytových priestorov na byt a podobne. Nárok na úver vzniká štandardne vtedy, ak sporiteľ systematicky a dostatočne dlhú dobu ukladá svoje peniaze na účet stavebného sporenia.

Špecifická forma úveru je medziúver, o ktorý môže stavebný sporiteľ požiadať skôr, ako mu vznikne nárok na pridelenie cieľovej sumy. V roku 2008 je maximálna výška štátnej prémie na jedného sporiteľa stanovená na 12,5 % z ročného vkladu, najviac v sume 2 000 Sk. Na získanie plnej prémie je teda potrebné vložiť na účet stavebného sporenia sumu 16 000 Sk. Prostriedky stavebného sporenia je možné použiť aj v kombinácii s úverom zo ŠFRB.

Štátny fond rozvoja bývania

 Finančné prostriedky poskytované ŠFRB sú stále atraktívnou a pomerne lacnou formou získania peňazí. Ide síce o obmedzené a nenárokovateľné financie, ale stále ešte najvýhodnejšie. Pravidlá sú definované zákonom o Štátnom fonde rozvoja bývania a podrobnosti o druhoch a výškach poskytovaných podpôr upravuje aktuálne nariadenie vlády. Podľa neho je možné poskytnúť úver z tohto fondu:

- na obstaranie bytu v bytovom alebo v polyfunkčnom dome fyzickej osobe najdlhšie na 20 rokov s ročnou úrokovou sadzbou vo výške 3,50 %, v rozsahu do 80 % obstarávacej ceny, najviac však 1 100 000 Sk na byt,
- na obstaranie bytu v bytovom alebo v polyfunkčnom dome právnickej osobe najdlhšie na 20 rokov s ročnou úrokovou sadzbou vo výške 5 %, v rozsahu do 80 % obstarávacej ceny, najviac však 1 100 000 Sk na byt,
- na obstaranie bytu v bytovom alebo v polyfunkčnom dome fyzickej osobe, ktorá v deň podania žiadosti neprevýšila 35 rokov veku (ak ide o manželov, postačuje, ak aspoň jeden z manželov splnil vekovú podmienku), najdlhšie na 30 rokov s ročnou úrokovou sadzbou vo výške 2,00 %, v rozsahu do 80 % obstarávacej ceny, najviac 1 500 000 Sk na byt,
- na obstaranie bytu v rodinnom dome fyzickej osobe najdlhšie na 30 rokov s ročnou úrokovou sadzbou vo výške 3,50 %, v rozsahu do 80 % obstarávacej ceny, najviac 1 100 000 Sk na byt,
- na obstaranie bytu v rodinnom dome právnickej osobe najdlhšie na 30 rokov s ročnou úrokovou sadzbou vo výške 5,00 %, v rozsahu do 80 % obstarávacej ceny, najviac 1 100 000 Sk na byt.
(Pod pojmom obstaranie bytu rozumieme výstavbu, nadstavbu, vstavbu, prístavbu resp. prestavbu nebytového priestoru v bytovom, rodinnom alebo polyfunkčom dome.)

Podmienkami poskytnutia úveru zo ŠFRB je preukázanie vlastných prostriedkov alebo prostriedkov stavebného sporenia vo výške najmenej 20 % z obstarávacej ceny na účel, na ktorý je úver žiadaný a schopnosť žiadateľa platiť splátky a úroky z úveru v dohodnutej výške a lehotách.

Úver bez dokladov

V súčasnosti banky vychádzajú v ústrety aj tým žiadateľom, ktorí nevedia alebo nechcú zdokladovať svoj príjem. Doba, na akú úver poskytnú, sa predlžuje a jeho splácanie nie je len anuitnou formou. Na druhej strane však, ak klient nechce alebo nevie preukázať príjmy, banka mu neposkytne úver do výšky celej hodnoty nehnuteľnosti, čím si sčasti ošetruje riziko návratnosti požičaných peňazí. Ďalšie obmedzenie predstavuje aj doba poskytnutia peňazí, a to zväčša maximálne do 20 rokov.

Životné minimum podľa Opatrenia Ministerstva práce, sociálnych vecí a rodiny SR o ustanovení súm životného minima (platné od 1. 7. 2007) je nasledovné:
- plnoletá fyzická osoba 5 130 Sk,
- ďalšia plnoletá fyzická osoba 3 580 Sk,
- zaopatrené neplnoleté dieťa 2 340 Sk.

Ing. Daniela Špirková, PhD.
Snímky: archív redakcie

zdroj: Stavajte a bývajte s nami

Páčil sa vám článok?

áno: 284     nie: 211

Odporúč

pošli na vybrali.sme.sk

 

Odporúč známemu


logo © 2007 4-INDUSTRY, s.r.o. Všetky práva vyhradené. Ochrana údajov –  Podmienky poskytnutia služby