Brownfields na Slovensku

Revitalizácia Brownsfields nie je lacnou a jednoduchou záležitosťou, preto sa každý investor snaží skôr stavať na zelenej lúke pred prispôsobením sa svojho projektu starému, už existujúcemu areálu. Popritom ale miesta starých fabrík a hál sú vynikajúcou lokalitou, ležia na miestach s veľkým pohybom ľudí, dobrým prístupom k pozemkom, jedinečnou architektúrou zaváňajúcou zašlými vekmi. Jednou z ich nevýhod však môže byt kontaminovaný pozemok, nevyhovujúce dispozičné riešenie, nedostatočná statika a pod. Zvýšiť záujem o opustené priemyselné areály na Slovensku sa snaží aj Slovenská agentúra pre rozvoj investícií a obchodu (SARIO), ktorá začala spolupracovať s obcami a zostavuje prehľad takýchto lokalít. Na pomoc jej v dohľadnom čase príde aj nový zákon o podpore brownfieldov, ktorý by mal začať riešiť tento problém.

Problematika tzv. Brownfieldov (hnedé priemyselné parky) je jednou z foriem tzv. skrytých rezerv pre sloven­skú ekonomiku s nemalým potenciá­lom. Ako vyplýva z operačného programu Konkurencieschopnosť a hospodár­sky rast MH SR, jednou z priorít hospo­dárskej politiky SR v nasledujúcom období bude príprava priemyselných areálov a parkov na investičné aktivity hlavne využitím „hnedých priemysel­ných parkov“. Pozornosť by mala byť venovaná odstráneniu ich starých en­vironmentálnych záťaží a revitalizácii týchto neefektívne a nedostatočne využívaných areálov.

Stratégia a podpora by mala byť zameraná na:

• zatraktívnenie regiónov pre vstup investorov (obnova budov, priemyselných areálov, atď.),
• využitie v súčasnosti nevyužívaných priemyselných priestorov pre nové podnikateľské aktivity, vrátane budo­vania priemyselných parkov,
• zabezpečenie ekologických auditov,
• odstránenie starých záťaží v rámci realizácie už konkrétneho projektu za účelom ďalšieho priemyselného využitia.

Ak sa hnedé priemyselné parky nevyužívajú, každý na tom stráca. Susedné pozemky majú zníženú hodno­tu a často im hrozí, že existujúca konta­minácia sa môže rozšíriť aj na ich územie (napr. prostredníctvom spodnej vody). Existujúca dopravná a technická infraštruktúra je nedostatočne využitá, čo predražuje jeho prevádzku a noví investori tak radšej uprednostňujú zele­né lúky na umiestnenie nových aktivít. Majitelia hnedých parkov sú zaťažení mnohými problémami – od potenciál­nych právnych dôsledkov vyplývajúcich z environmentálneho stavu nehnuteľ­nosti až po nízke výnosy z majetku. Obnova, resp. ich prestavba je zriedka ľahká alebo bezriziková, ale jej realizá­cia je nevyhnutná. Využitie zároveň môže prispieť k vytvoreniu nových pra­covných miest, posilňovaniu miestnej ekonomiky, a tiež k zvýšeniu úrovne daňových príjmov miestnej samosprávy. Obnova opustených nehnuteľností so sebou často prináša zlepšenie úrovne verejnej bezpečnosti, dopravnej dostup­nosti územia a príchod nových aktivít, ktoré podporia rozšírenie a zlepšenie poskytnutých služieb na území.

Podľa pôvodu je väčšina dnešných brownfields výsledkom európskeho priemyselného dedičstva 20. storočia. Typicky najväčším zdrojom je baníctvo, ďalej chemický, ropný, železiarsky a oceliarsky priemysel, lodenice, prístavné doky a smetiská.

Mnohé priemyselné brownfields sa vyznačujú neprehľadnými majetkovo­právnymi vzťahmi a usporiadaním, zde­vastovanými výrobnými a nevýrobnými budovami a prítomnosťou starých envi­ronmentálnych záťaží. Tie sú reprezen­tované rôznymi cudzorodými, veľmi často toxickými látkami, ktorými sú kon­taminované všetky zložky životného prostredia (pôda, povrchová a podzem­ná voda, ovzdušie, biota), ale aj samot­né objekty. Na inkriminovaných pozem­koch a budovách sú častokrát zhromaž­dené alebo prechodne uskladnené odpady, vrátane nebezpečných odpa­dov z ich predchádzajúceho využívania, a vyskytuje sa tu nezanedbateľné množstvo aj tzv. „čiernych skládok odpadov“. Významné riziko predstavujú zvyšky strojníckeho a technologického vybave­nia, ktoré môžu obsahovať aj náplne s chemickými zlúčeninami nebezpečný­mi pre životné prostredie a pre zdravie ľudí (PCB, dioxíny a pod.). Okolie brownfields je zreteľne viditeľné a hlav­ne nebezpečné.

Najvýraznejším mínusom situácie brownfields v Európe je nedostatok údajov, popisujúcich rozsah a charakter tohto problému. Pritom práve tieto infor­mácie sú základom pre tvorbu indikáto­rov o vývoji brownfields, napr. o ich zmenách v čase, rozsahu, umiestnení a druhu. Vďaka takto vyhodnoteným údajom možno vytvoriť reálne a efektív­ne ciele pre budúcu regeneráciu brownfields území.

Na Slovensku tiež absentuje kom­plexná databáza brownfields. Ako vyplýva z medzinárodných skúseností prvým krokom k úspešnému riešeniu problematiky brownfields je ich dôklad­ná evidencia. Mapovanie všetkých druhov brownfields je veľmi zdĺhavé. V susednej Českej republike agentúra Czechinvest v spolupráci so štátnou správou ich mapuje už od roku 2005. Do novembra 2007 bolo v Českej republike lokalizovaných 2 355 brownfieldov a odhadnuté náklady na ich revitalizáciu sú približne 174,1 mld. Kč. Z celkového počtu týchto brownfieldov tvoria 33,3 % priemyselné brownfieldy.

Na základe skúseností uvedených vyššie SARIO navrhuje v 1. etape mapo­vania na Slovensku zmapovať všetky priemyselné brownfields, ktoré by sa mohli využiť pre ďalších potenciálnych investorov, a tým by sa súčasne obme­dzila výstavba na zelených lúkach. Nakoľko je toto mapovanie zdĺhavé, v 1. etape sa SARIO zamerá na mapo­vanie priemyselných brownfields na Slovensku cez Dotazník na zber infor­mácií a údajov o brownfield, ktorý bude zaslaný do všetkých miest a obcí SR. Zároveň bude umiestnený aj na webovej stránke agentúry SARIO.

Mestá a obce by si mali uvedomiť proble­matiku svojich „vlastných brownfields“, zvidi­teľniť ich v príprave územnej dokumentácie a angažovať sa aj vo formálnej i neformálnej podpore revitalizácii a znovuvyužití týchto plôch tak, aby napomohli vstupu investícií súkromnej sféry. Nie je dôležité, kto je súčas­ným vlastníkom brownfields v inkriminova­nej obci resp. v meste, pretože negatívne vplyvy takejto plochy dopadajú v konečnom dôsledku na celé okolie.

Databáza evidencie

Databáza evidencie brownfields bude ako pomocný nástroj miestnych politík na regionálnej a nadregionálnej úrovni slúžiť k realizácii vyššie uvede­ných cieľov inventarizácie na jednotnej a zrovnateľnej úrovni. Tento fakt je dôle­žitý pre obce a mestá v jednotlivých regiónoch, ktoré si budú schopné vytvo­riť indexy porovnateľnosti vážnosti alebo veľkosti danej problematiky. Takto zhromaždené údaje a analýzy budú použiteľné najmä ku skoncipova­niu miestnych, ako aj regionálnych roz­vojových priorít priamo podporujúcich znovuvyužitie brownfields.

Špecifikácii ich priorít predchádza veľmi dôsledná analýza a porozumenie súčasného stavu existujúcej problematiky brownfields. Databáza bude zostavená na základe údajov z dotazníka, ktorý bude slúžiť nielen k získavaniu základných informácii a údajov o brownfield, ale aj konkrétnej obci, resp. mestu, v ktorej sa brownfield nachádza.

Následná analýza evidovaných úda­jov umožní reálnejšie posúdiť možnosti obce, identifikovať priority udržateľné­ho rozvoja, navrhnúť adekvátne riešenia revitalizácie a znovuvyužitia brown-fields, a tiež následne implementovať zistené možnosti do územného plánova­nia obce. Zisťované údaje budú zamerané predovšetkým na jeho súčasný stav a predchádzajúce využívanie, kvalitatív­ne vyhodnocovanie postihnutej lokality a tiež na dostupné informácie o jeho enviromentálnom zaťažení. Táto analýza umožní zároveň aj porovnanie jeho súčasného stavu na miestnych, obec­ných, alebo regionálnych, či celoštát­nych úrovniach. Získané informácie budú slúžiť k riešeniu problematiky brownfields na Slovensku a zároveň aj k lepšej orientácii potencionálnych investorov k umiestneniu vlastných investícií v rámci plánovaných investič­ných projektov.

Zmyslom analýzy špecifických miestnych podmienok bude objektívne vyhodnocovanie celkovej súčasnej situácie v obci, posúdenie problema­tiky využívania plôch v súčasnom zasta­vanom území obce vo vzťahu k brownfields, a tým k správnemu nasmerova­niu podporných opatrení vedúcich k uprednostňovaniu znovuvyužívania brownfields oproti greenfields. Takéto vyhodnotenie zároveň umožní porovnať situáciu jednotlivých obcí na regionál­nej úrovni, a tým uľahčí aj rozhodovanie investorov pri alokácii ich finančných prostriedkov.

SARIO prostredníctvom svojich regio­nálnych zástupcov vytvorilo databázu nehnuteľností, v ktorej sa v súčasnej dobe okrem greenfieldov nachádzajú aj takéto areály. V jej databáze je zaevido­vaných 329 hál a priemyselných areá­lov. S príchodom investorov a potrebou okamžitej produkcie vzrastá dopyt po priestoroch v už vybudovaných halách, a preto ostávajú v databáze nehnuteľ­ností, ktoré sú značne zdevastované s predpokladom environmentálnych záťaží. Investori majú obavu pustiť sa do projektu obnovy, ak hrozí, že pozemok je kontaminovaný, pretože sa obávajú budúcich záväzkov a rizík spojených so znečistením životného prostredia, ktoré môže značne predražiť projekt obnovy a urobiť ho neekonomickým.

Je dôležité si uvedomiť, že nie všetky obce a mestá majú v procese revitalizácie svojich brownfields rovnakú pozí­ciu. Je veľký rozdiel v možnostiach, príležitostiach a v prístupoch k riešeniu tejto zložitej problematiky (inú pozíciu majú rozrastajúce sa mestské centrá, výhodne umiestnené na infraštruktúru, a inú majú menšie obce mimo strategic­kej lokality postihnutej úbytkom obyva­teľstva a vysokou nezamestnanosťou). To však neznamená, že znevýhodnené obce či mestá by mali latentne pristu­povať k riešeniu problematiky brown-fields. Takéto obce a mestá by sa mali oveľa viac angažovať v propagácii, revitalizácií, znovuvyužití, alebo v oblasti eliminácie negatívnych dopadov svo­jich brownfields. Ich znovuvyužívanie značne posilní vitalitu, výkonnosť, konkurencieschopnosť miest a obcí a záro­veň bude eliminovať tlak na zaberanie poľnohospodárskej pôdy a výstavbu na greendfields.

Po vytvorení databázy bude potrebné v daných lokalitách vykonať environ­mentálny audit, nakoľko miera environ­mentálneho zaťaženia jednotlivých areá­lov hnedých priemyselných parkov je značne odlišná. Na základe výsledkov týchto auditov bude možné stanoviť výšku prostriedkov potrebných na revitalizáciu konkrétnych objektov za účelom ich ďalšieho priemyselného využitia. Vyso­ké náklady tejto fázy by mali byť financované predovšetkým zo štrukturálnych fondov, z Európskeho fondu regionálneho rozvo­ja, zo štátneho rozpočtu, prípadne za finančnej spoluúčasti investora. Brownfields totiž nie sú len osamoteným problémom priemyslu alebo problémom, ktorý môže riešiť iba jedno minis­terstvo, resp. jedna agentúra. Pri jeho riešení je dôležitá spolu­práca medzi MH SR, MŽP SR, MF SR, MVaRR, SARIO, univerzi­tami, samosprávami a ďalšími organizáciami. Na základe tejto skutočnosti musí byť na národnej úrovni poskytnutá vhodná stratégia na riešenie problémov brownfields (právny rámec a pripravenosť k financovaniu). Vzhľadom k vážnosti tejto pro­blematiky sa v roku 2008 predpokladá prijatie nového zákona o podpore revitalizácie „hnedých“ priemyselných parkov tzv. brownfields, v ktorom by nemalo chýbať aj progresívne každoročné zvýšenie dane z nevyužívaných a chátrajúcich nehnuteľ­ností. Pokiaľ sa však majiteľ aktívne zapojí do pripravovaného procesu revitalizácie mala by byť táto skutočnosť zohľadnená v následnom daňovom zaťažení. Súčasne platný zákon 193/2001 Zb. z. o podpore na zriadenie priemyselných parkov neuvažuje s poskytnutím finančných prostriedkov na práve takéto objekty.

Obnovu brownfields na Slovensku komplikuje aj prísna legislatíva na ochranu životného prostredia, ktorá požaduje od majiteľov pozemkov (bez ohľadu na to, či sa podieľali, alebo nepodieľali na ich pôsobení) odstránenie environmentálnych záťaží a znečistení, ktoré boli spôsobené bývalou výrobou. Obava z následkov možných znečistení odrádza investorov od kúpy a obnovy opustených priemyselných areálov. Pri ich obnove často chýbajú presné údaje o miere znečistenia pozemku a nedá sa presne určiť výška potencionálnych pokút za znečistenie životného prostredia a výška iných možných záväzkov. Preto je investícia spojená s neobyčajne vysokým rizikom. Vo všeobecnosti riziká pri obnove hnedých parkov možno kvalitatívne určiť, ale ťažšie presne vyčísliť. Prioritou Slovenskej republiky by mala byť v zvýšenej miere podpora odstraňovania starých environmentálnych záťaží a preferovanie podpory revitalizácie hnedých priemyselných parkov využitím finančných prostriedkov napr. zo štátneho rozpočtu, štrukturál­nych fondov a od potencionálnych investorov.

Ing. Peter Hajaš a Ing. Ladislav Káčer, Agentúra SARIO
Doc. RNDr. Katarína Kyseľová, PhD., TU Košice
Foto: Blanka Golejová

Zdroj: VYDAVATEĽSTVO EUROSTAV, spol. s r.o.

Obsah textu nie je možné bez súhlasu autora / autorov ďalej šíriť a publikovať.