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Städtebauliches und ökonomisches Potenzial von intelligenten Siedlungsstrukturen

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Was sind „intelligente Siedlungsstrukturen“? Intelligente Siedlungsstrukturen lassen sich nicht mit üblichen Bauzonenplänen definieren! Das Denken in Schemas, wie zwei- oder dreigeschossige Wohnzonen, lassen keine städtebaulich und ökonomisch sinnvollen Lösungen zu. Interessante Räume entstehen, wenn Gebäude in einem vorgegebenen Mass unterschiedlich hoch sind. Keine Teppichmuster-Überbauungen! Die Unterschiede in der Höhe der Gebäude darf nur minimal sein, d.h. plus/minus 35 Prozent, damit die hohen Häuser nicht bedrohlich wirken. Achtgeschossige Häuser werden nicht als “Hochhäuser” empfunden, was ein sehr wichtiger Punkt ist bezüglich Wohnqualität vieler Wohnquartiere in der Schweiz. Im weiteren zeichnet eine intelligente Siedlungsstruktur die sinnvolle Verdichtung aus. Viele neue Überbauungen werden leider immer noch nach dem Schema Vier- oder Fünfgeschossig plus Attika gebaut!

Die drei grafischen Modellbeispiele sollen aufzeigen, dass eine intelligente Siedlungsstruktur aufgrund subtiler Verdichtung in der Höhe die Wohnqualität einer Siedlung nicht schmälert, sondern klar verbessert kann.

Für die drei Modellbeispiele, verschiedene Parzellenformen, gilt folgende Ausgangslage:

- Landfläche 1000 m2
- Landpreis Fr. 500.-
- Gebäude und Grenzabstände mindestens halbe Fassadenhöhe
- alles 4 1/2-Zimmerwohnungen
- Bruttowohnfläche 124 m2 pro Wohnung  plus Treppe und Lift 13 m2 pro Wohnung
- Nettowohnfläche 108 m2 pro Wohnung (ohne Innen- und Aussenwände)
- Balkon pro Wohnung 28 m2
- Ausnützungsziffer-Fläche (AZ) pro Wohnung 137 m2 (ohne Aussenwände)

Modellbeispiel A: Grundstück 100 x 100 Meter
- Häuser gelb: AZ 1.233 / Häuser orange: AZ 1.233
- Häuser gelb: 90 Wohnungen / Häuser orange: 90 Wonungen
- Häuser gelb: Grünfläche 7030 m2 / Häuser orange: Grünfläche 7690 m2
- Häuser gelb: 5 Geschosse / Häuser orange: 5-8 Geschosse

Gelbe Häuser links: das klassische Siedlungsmuster - alle Häuser sind fünfgeschossig, was monoton und wenig identitätsstiftend wirkt.  Die orangen Häuser rechts sind fünf-, sieben- und achtgeschossig, was der Siedlungsstruktur Charakter und Identität gibt. Der Landpreis ist bei beiden Lösungen Fr. 55'555.- pro Wohnung.

Modellbeispiel B: Grundstück 133 x 75 Meter

- Häuser gelb: AZ 1.096 / Häuser orange: AZ 1.233
- Häuser gelb: 80 Wohnungen / Häuser orange: 90 Wohnungen
- Häuser gelb: Grünfläche 7360 m2 / Häuser orange: Grünfläche 7690 m2
- Häuser gelb: 5 Geschosse / Häuser orange: 5-8 Geschosse

Der Landpreisanteil pro Wohnung liegt bei den gelben fünfgeschossigen Häusern bei Fr. 62'500.- und bei den orangen Häusern, die fünf-, sechs-, sieben- und achtgeschossig sind, bei Fr. 55'555.-. Auf dem gleichen Grundstück können zehn 4 1/2-Zimmerwohnungen mehr gebaut werden, ohne Einbusse an Wohnqualität!

Modelleispiel C: Grundstück 50 x 200 Meter
- Häuser gelb: AZ 0.959 / Häuser orange: AZ 1.233
- Häuser gelb: 70 Wohnungen / Häuser orange: 90 Wonungen
- Häuser gelb: Grünfläche 7690 m2 / Häuser orange: Grünfläche 8020 m2
- Häuser gelb: 5 Geschosse / Häuser orange: 5-8 Geschosse

Die am wenigsten geeignete Grundstückform von den drei Modellvarianten bezüglich Ausnützungsziffer und klassischer Gebäudehöhe ist die stark rechteckige Form. Der Landpreisanteil pro Wohnung liegt beim gelben fünfgeschossigen Haus bei Fr. 71'428.- und bei den orangen Häusern, die sieben- und achtgeschossig sind, bei Fr. 55'555.-. Auf dem gleichen Grundstück können durch eine flexible Gebäudehöhe zwanzig 4 1/2-Zimmerwohnungen mehr gebaut werden!

von Patrick J. Schnieper, 2008

http://www.schnieperarchitekten.ch/



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