přeskočit na hlavní obsah

Nechte svůj dům vydělávat

/up/images/featured/images/07.png

Jako vlastníci bytu jste si již nejspíše zvykli, že i když neplatíte nájem, ani bydlení ve vlastním není zadarmo. Jednou se rozbije výtah, vzápětí je třeba vymalovat společné prostory, příští rok přijdou na řadu stupačky...

Výdaje spojené s opravami a úpravami domu, v němž bydlíte, se hradí z fondu údržby, případně musíme sáhnout do peněženky. Bydlíte-li však na zajímavém místě, pak váš dům nemusí peníze pouze polykat, ale také vydělávat. Cesta vede například přes nejrůznější komerční využití bývalé sušárny nebo kočárkárny, možný je i pronájem zajímavě situované stěny domu na billboardovou plochu. Víte, kdo příjmy z pronájmu společných částí domů dostává a kdo z nich odvádí daň?

Pronájem nebytových prostor nebo plochy domu je určitě zajímavou myšlenkou, jak si pomoci naspořit potřebou částku na opravy domu. Vycházíme přitom ze základní myšlenky, že nájemce řádně platí.

Ach ty daně!

Samozřejmě záleží hlavně na poloze a atraktivitě bytového domu, zda se zájemci hrnou, nebo nikoli. Na jedné straně existují společenství, která nepronajímají společné části domu vůbec a na druhé straně společenství s velmi zajímavými příjmy z pronájmu. Asi nejčastější bývají smlouvy na pronájem venkovních stěn bytových domů k reklamním účelům. Jinými slovy jde zpravidla o instalaci billboardů. Výjimečný není ani pronájem nejspodnějšího patra klientům pro zřízení drobných komerčních prostor - například pro butik a podobně.

Smlouvu s nájemcem týkající se pronájmu nějaké společné části domu uzavírá společenství vlastníků svým jménem, avšak podpisu smlouvy by měl předcházet souhlas všech spoluvlastníků domu. Pokud tomu tak je, pak nic nebrání vstupu do právního vztahu.

Jak postupovat?

Uveďme si příklad: Společenství vlastníků XYZ rozhodlo o pronajmutí vnější stěny bytového domu za účelem instalace obří reklamní plochy. V roce 2004 pronájem této přinese příjem ve výši 200 000 Kč a výdaje související bezprostředně s pronájmem plochy (instalace nosiče, ukotvení billboardu atd.) budou ve výši 200 000 Kč a výdaje související bezprostředně s pronájmem plochy (instalace nosiče, ukotvení billboardu atd.) představují částku 45 000 Kč. Co takový příjem znamená pro jednotlivé vlastníky?

Vzhledem k tomu, že společenství nemůže generovat příjmy z pronájmu společných částí domu, musí být příjmy přeúčtovány na jednotlivé vlastníky. Klíčem k přeúčtování je opět podíl podlahových ploch spoluvlastníků. Ve společenství XYZ existuje následující spoluvlastnická struktura.

Velikost spoluvlastnického podílu

Spoluvlastník A 15
Spoluvlastník B 15
Spoluvlastník C 10
Spoluvlastník D 5
Spoluvlastník E 15
Spoluvlastník F 12
Spoluvlastník G 16
Spoluvlastník H 12

Pro vlastníky jednotek v rámci bytového domu je příjem z pronájmů společných prostor po odpočtu nákladů s tímto příjmem spojených příjmem z pronájmu již ve smyslu zákona o daních z přijmů a příslušného § 9 vztahujícího se k pronájmu. Jak ovšem rozpočítat příjem na jednotlivé bytové jednotky?

Nejprve je třeba vypočítat jakýsi hospodářský výsledek vztahující se pouze k pronájmu společných částí domu. V našem případě činí příjmy z pronájmu za rok 2004 částku 200 000 Kč a relevantní výdaje s tímto příjmem spojené 45 000 Kč. Rozdíl činí sympatických 155 000 Kč. Konkrétní příjem z pronájmu společných částí domu připadající na jednotlivé poplatníky nám nabízí následující tabulka.

Výše příjmů z pronájmu ze společných částí

Spoluvlastník A 23 250 Kč
Spoluvlastník B 23 250 Kč
Spoluvlastník C 15 500 Kč
Spoluvlastník D 7 750 Kč
Spoluvlastník E 23 250 Kč
Spoluvlastník F 18 600 Kč
Spoluvlastní G 24 800 Kč
Spoluvlastník H 18 600 Kč

Na jednotlivé spoluvlastníky je tedy v závislosti na velikosti jejich spoluvlastnických podílů přeúčtován i příjem týkající se pronájmu společných částí domu. Společenství vlastníků nebo účetní firma vedoucí jeho účetnictví je povinna výše uvedené příjmy přeúčtovat na jednotlivé spoluvlastníky.

Kolik získají konkrétní spoluvlastníci?

Nyní definitivně opouštíme účetní režim společenství vlastníků a dostáváme se do režimu daně z příjmu fyzických osob. Jak již bylo výše uvedeno, tato příjmy spadají do kategorie příjmů z pronájmu a daní je příjemce na základě podání daňového přiznání. Ne každý ovšem musí daňové přiznání podávat. Vzhledem k poměrně složité problematice daně z příjmů lze jednotlivým poplatníkům doporučit konzultaci s daňovým odborníkem. Tyto strohé tvrzení by ovšem bylo příliš nudným zakončením tohoto příspěvku. Zkusme tedy některé členy společenství vlastníků dotáhnout až do finálového konce.

Příklad 1: Spoluvlastník D vzhledem ke svému malému podílu na společných částech domu inkasoval jako příjem z pronájmu billboardu za rok 2004 částku 7 750 Kč. Jde o důchodce pobírajícího starobní důchod. Ve volném čase pěstuje ve skleníku banány, které příležitostně prodává. Příjem za prodej banánů nepřekročily 5 000 Kč. V jeho případě není třeba podávat daňové přiznání, neboť ani příjmy z příležitostných výpěstků, ani příjmy z pronájmu nepřekročily hraniční mez pro podávání daňového přiznání. Jde tedy v jeho případě o čistý příjem.

Příklad 2: Pod spoluvlastníkem G se skrývá společná domácnost obývaná bezdětnými mladými manželi. Oba jsou v pracovním poměru a mají u svého zaměstnavatele podepsané přihlášení k dani. V jejich případě se bez podání daňového přiznání neobejdou. Musí se rozhodnout, kdo bude příjem z pronájmu zdaňovat v rámci daňového přiznání. Z hlediska optimalizace daňové povinnosti je výhodnější, pokud daňové přiznání podá osoba s nižšími přijmy, která se pohybuje v nižší daňové sazbě. Dělit příjmy vzhledem k existenci společného jmění manželů ovšem nelze v žádném případě.

Vladimír Zdražil (převzato z www.fincentrum.cz)
Ilustrační foto: nik

Možnost zisku peněz z pronájmu prostor nebo plochy domu patří mezi velmi zajímavá témata. Proto jsme požádali autora článku Vladimíra Zdražila ještě o několik doplňujících odpovědí:

Domníváte se, že zdaňování je jedinou nepříjemností zmíněného podnikání? Nehrozí například, že v případě většího zisku by byly ohroženy přídavky na děti, výše starobního důchodu apod. vlastníků bytů?

Zcela určitě. Příjmy z pronájmu společných prostor domu mají stejné postavení z hlediska vazby na výpočet sociálních dávek nejrůznějšího druhu. Jde o zdanitelný příjem obdobně jako kupříkladu v případě příjmů z pronájmu vlastního bytu nebo rodinného domu. Pokud tedy někdo má příjmy z pronájmu společných částí domu, pak je zdaňuje v pásmu, ve kterém se nachází jeho souhrnný základ daně vypočítaný jako úhrn všech dílčích základů daně z příjmů. Nedomnívám se ovšem, že existuje vysoký počet poplatníků se zajímavými příjmy z pronájmu společných částí domu. Dopad těchto příjmů na výpočet dávek sociální podpory či pomoci je ovšem nezpochybnitelný.

Mohou stejným způsobem podnikat i bytová družstva? Pokud ano, kdo musí podnikání odsouhlasit ?

Bytová družstva samozřejmě mohou podobně jako společenství vlastníků pronajímat společné části domu ke komerčním účelům, kupříkladu k pronájmu. O podobných majetkových dispozicích může rozhodnout členská schůze za předpokladu, že s ní písemně souhlasí většina členů bytového družstva, kteří jsou v předmětné nemovitosti nájemci. Pokud se tedy rozhoduje o umístění reklamního bilboardu na konkrétní dům, pak si ho musí schválit členská schůze za předpokladu souhlasu většiny členů v nájemním vztahu v tomto bytovém domě.

Kdo v případě bytového družstva rozhoduje o způsobech využití zisku a jaké se nabízejí možnosti? Je například možné, aby se rozdělil mezi jeho jednotlivé členy?

O způsobech využití u bytového družstva rozhoduje členská schůze. Respektive způsob využití zisku je upraven ve stanovách družstva, které schvaluje opět členská schůze. Členská schůze zároveň může rozhodnout o změně stanov, a tudíž i o změně distribuce zisku. V první řadě musí družstvo ze zákona převést minimálně deset procent z čistého zisku ve zdaňovacím období do nedělitelného fondu. Jde o určitý druh rezervy. Tento podíl může být ve stanovách zvýšen, pokud si to členové odsouhlasí. V žádném případě ovšem nesmí být za trvání družstva nedělitelný fond rozdělen ve prospěch členů.

O určení zbývající části zisku (po odečtení příspěvku do nedělitelného fondu) rozhoduje členská schůze při projednávání roční účetní závěrky. Nevyplývá-li ze stanov něco jiného, určí se podíl člena na zisku určeném k rozdělení mezi členy poměrem výše jeho splaceného vkladu ke splaceným vkladům všech členů.

Kompletní článek s množstvím dalších fotografií najdete v tištěném čísle PANEL PLUS 3/2004.

zdroj: www.panelplus.cz

Líbil se vám článek?

ano: 332     ne: 351

Doporuč


 

Poslat známému


logo © 2007 4-INDUSTRY, s.r.o. Všechna práva vyhrazena. Ochrana údajů –  Podmínky při poskytování služeb