přeskočit na hlavní obsah

Almužničku, prosím - bytová družstva

/up/images/featured/images/Almuznicku_prosim_bytova_druzstva_0.png



Je to tak snadné a jednoduché. Stačí nasadit zkormoucený výraz a natáhnout ruku. To, co funguje u jednotlivce a zásluhou sociálního systému státu i u některých rodin, už ale na žádné společnosti a právní subjekty neplatí. Tady je opravdu každý svým hospodářem. Dobrým, či špatným. Že není peníze odkud brát? V první řadě je nutné se seznámit se všemi možnostmi a posoudit, zda je v odpovídající míře využíváte.

Před podáním návrhu zápisu do obchodního rejstříku, kterým bytové družstvo vzniká jako právnická osoba, musí být splacena alespoň polovina zapisovaného základního kapitálu (doklad o splacení příslušné částky musí být přiložen k návrhu na zápis do obchodního rejstříku). Přitom minimální výši zapisovaného základního kapitálu stanoví obchodní zákoník v částce 50 000 Kč. Základní kapitál družstva je tvořen členskými vklady. Z toho vyplývá, že prvním finančním zdrojem nově založeného bytového družstva jsou členské vklady zakládajících členů. Jedná se o základní členské vklady, které bývají obvykle stanoveny ve stejné výši pro všechny členy družstva (hodnotu základního členského vkladu určují stanovy) a jsou podmínkou vzniku členství.

Vedle základních členských vkladů (případně vstupních členských vkladů, které představují stanovami určenou část základních členských vkladů), jsou zakládající členové družstva povinni uhradit příspěvek na vytvoření nedělitelného fondu, tak, aby družstvo dostálo požadavku obchodního zákoníku – při vzniku zřídit nedělitelný fond nejméně ve výši 10 % zapisovaného základního kapitálu (na rozdíl od zapisovaného základního kapitálu, nemusí vytvoření nedělitelného fondu při zápisu do obchodního rejstříku družstvo dokládat). Prakticky je to jediný okamžik, kdy se tento fond tvoří jiným způsobem než ze zisku.

Některá bytová družstva požadují od svých členů vedle výše uvedených úhrad ještě zápisné s tím, že se tento výnos použije na úhradu nákladů spojených se založením a vznikem družstva. Na financování těchto nákladů však lze použít i prostředky získané ve formě základních členských vkladů a příspěvku na vytvoření nedělitelného fondu.

Budete rekonstruovat?

Nová bytová družstva v současné době vznikají zejména za účelem pořízení bytového domu (ať už koupí nebo výstavbou), případně i souvisejícího pozemku. K financování kupní ceny, respektive pořizovacích nákladů, upisuje družstvo další členské vklady. Podle obchodního zákoníku se k dalšímu členskému vkladu a k další majetkové účasti na podnikání družstva mohou členové družstva zavázat, pokud to připouštějí stanovy (a za podmínek určených stanovami). Institut další majetkové účasti na podnikání družstva se v podmínkách bytových družstev obvykle nevyužívá. Souvisí to zejména s tím, že bytové družstvo obvykle nepodniká, ale vzniká s cílem uspokojovat bytové potřeby svých členů, a to na neziskových principech.

Vedle úhrady pořízení bytového domu a pozemku, se další členské vklady v praxi bytových družstev dále používají například na financování technického zhodnocení bytového domu – rekonstrukce, modernizace, vestavby a nástavby (rekonstrukce a modernizace domu lze též financovat z nájemného).

Kromě uvedených vlastních zdrojů financování mohou družstva využívat i cizí zdroje – bankovní úvěry, a to jak na pořízení domu (pozemku), tak i jeho následné technické zhodnocení.

Tržní hospodářství

Jakmile se nové družstvo stane vlastníkem bytového domu a zároveň pronajímatelem bytů a nebytových prostorů v něm, stává se jeho hlavním výnosem nájemné z bytů a nebytových prostorů, příp. částí domu (pronájem štítu za účelem umístění reklamy, střechy – pro telekomunikační zařízení apod.). Přijaté nájemné slouží k úhradě nákladů na dům a příslušející pozemek (zejména opravy, údržba, pojištění, daň z nemovitostí, příp. odpisy, jestliže se družstvo rozhodlo dům odpisovat, nájemné za pozemek, není-li družstvo jeho vlastníkem, atd.) a nákladů spojených s existencí družstva jako takového (odměny členů představenstva a kontrolní komise, poštovné, mzdové náklady, účetní apod.).

Vedle nájemného vybírá družstvo od nájemců úhrady za služby spojené s užíváním bytů a nebytových prostor – vytápění, dodávka teplé vody, úklid společných prostor v domě, užívání výtahu, dodávka vody z vodovodů a vodáren, odvádění odpadních vod kanalizacemi, osvětlení společných prostor v domě, užívání domovní prádelny, kontrola a čištění komínů, odvoz a likvidace komunálního odpadu (jestliže není hrazen uživateli bytů přímo obci), odvoz splašků a čištění žump a vybavení bytu společnou televizní a rozhlasovou anténou, popř. další služby, na kterých se družstvo jako pronajímatel s nájemcem dohodne. V případě bytů jsou úhrady za služby hrazeny formou zálohových plateb a družstvo je musí s každým nájemcem jedenkrát ročně vyúčtovat ve výši skutečně vynaložených nákladů. U nebytových prostorů mohou být úhrady za služby stanoveny i pevnou nezúčtovatelnou částkou.

Odkud ještě čerpat?

Kromě uvedených příjmů obvykle plynou bytovému družstvu i jiné: jedná se zejména o výnosy z úroků z vkladů na bankovních účtech (běžných i termínovaných), poplatky a úroky z prodlení, poplatky vybírané od členů za různé úkony nesouvisející s běžnou správou domu (např. za povolení stavebních úprav v bytě, výměnu, převod členství, převod bytu do osobního vlastnictví apod.).

K financování oprav nebo technického zhodnocení bytového domu může družstvo využít i cizí finanční zdroje (bankovní úvěry), případně nenávratné dotace z rozpočtů státu, obce apod. Výjimečně přicházejí v úvahu i dary.

Obecně však platí zásada, že by mělo být družstvo finančně soběstačné. To znamená nájemné z bytů v nájmu členů musí stanovit na takové úrovni, aby spolu s případnými ostatními příjmy pokrylo veškeré náklady družstva, a to nejen v běžném roce (je žádoucí na nákladnější opravy, rekonstrukce a modernizace bytového domu vytvářet finanční zdroje i do budoucích let).

Základní kapitál družstva je tvořen členskými vklady.

Hlavním výnosem družstva se stává nájemné z bytů a nebytových prostorů, případně částí domu. Úvěr na pořízení domu i na technické zhodnocení.

Finanční zdroje družstva
- členské vklady
- příspěvek na vytvoření nedělitelného fondu
- zápisné
- další členské vklady
- případně další majetkové účasti na podnikání družstva

Cizí zdroje
- bankovní úvěry
- nájemné z bytů a nebytových prostorů, příp. částí domu
- úhrady za služby spojené s užíváním bytů a nebytových prostor
- poplatky a úroky z prodlení, poplatky vybírané od členů za různé úkony
- nenávratné dotace
- dary

Text: Ing. Lenka Haráková
Foto: archiv redakce

zdroj: PANEL PLUS

Líbil se vám článek?

ano: 217     ne: 232

Doporuč


 

Poslat známému


logo © 2007 4-INDUSTRY, s.r.o. Všechna práva vyhrazena. Ochrana údajů –  Podmínky při poskytování služeb